你開始計劃儲錢結婚買樓了嗎?

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朗尼: 諗樣兄你好,本人睇左你寫的文章真係好到肉,獲益良多,小第有D問題想請教,還望指教.
本人27歲,月入不穩定,因為剛剛在年頭到人合資開了影樓,所以講好左拎人工1W,其他留在公司營運,同埋無做AUTOPAY所以無入息證明(如果我計劃買樓是否要做數呢?).

 
另外,女友收入1.5W,來緊想轉份高D收入的工,應該年尾就走人,起薪點有1.2W再追數,應該2,3W無問題,但坦白講要時間,目標想快點搵多D人工 一齊買樓租出去,現在都住在洋樓,斷供了(多得父母).自己手頭上還有35W資金,加埋女友的40W,有75W,想搵D 240W樓做7成租出去來增加非工資收入,唔做9成係因為怕每個月要自己拎多左錢出來,寧願首期比多D都唔想每月負錢,除左影相,樓市呢樣野真係知識不 足,希望諗樣兄點醒小第,萬分感激!

共同理財既一步

如果一對有志向既戀人，希望早著先機，係結婚之前就踏出共同理財既一步，應該有咩地方要注意呢?

未儲到錢既戀人，又決定開始共同理財的話，可到銀行開個理財戶口。兩年內諗住結婚 的話，你只宜存錢咩都唔好做。若未諗住短期結婚既可以月供股票，雖月供傭金計埋要1%(比平時0.125%-0.25%貴)，但在此淡市(成交不足500 億)買貨擺兩年衰極有個譜，不願冒風險或其中一方未有買賣股票經驗者不宜入貨。冇咩諗到可以供盈富基金或內銀H股。

下一個問題係每人要夾幾多落個戶口呢? 如果冇儲錢習慣請由人工三成逐漸加上去，三成都儲唔到睇黎你要每人月入5-6萬先可以唔使儲咁多。在此諗樣建議年青人，就算搵到幾錢都應該養成儲錢習慣， 一時因人工大增而自我膨脹猛fing錢好多人都試過，通常以負上更多卡數告終。本身仲有卡數係身既要問自己係咪中左marketing人既計，買埋成堆無 謂野。

討論家用問題

成家要男女都要有所犧牲，連錢都唔肯開始commit去儲實在困難。當然有人屋企 傳統係儲係自己戶口度，冇問題! 係另一家銀行開個單名戶口分開儲比埋internet banking 密碼大家知就可以。再而進之後討論家用問題，係單親家庭或女權當道成長既男子真係冇比家用既概念，佢未必係扮哂野唔比錢，而實需時間去解決。睇到呢度你可 能覺得使唔使咁煩? 諗樣認為財務問題係結婚前要一步步解決，總好過米已成炊後才恍然大悟去面對。

朗尼同女友夾埋都儲左七十幾萬，算叫唔錯。九池灣既麗晶花園、新麗花園可搵到符合budget既選擇。但留意資金睇落較緊絀，買完2.4mil價值既樓比完洗費如印花稅、傭金、些少裝修費後所餘無幾。想收租而budget又向下行一格係本樣介紹過既翠屏花園，或荃德花園可以係個好選擇。

令浮薪被承認

至於上會方面，女友要比過去六個月糧單最好有埋稅單先可令浮薪被承認，若資料不足 只會用底薪計算。朗尼自己當然叫到partner出autopay比自己就最好，如果唔係工資證明書，每月乖乖地將出糧支票入哂去同一戶口都有幫助。睇你 地兩個人工加埋，如出面無重大負債都可以上到會。假設佢地買2.3mil既樓借七成，分25年還就當加埋壓力測試都係月供八千幾蚊，應該無問題。所以入好 D票同埋女友六個月proof最重要，開個file有系統地儲起佢吧! 用statement，唔好再用銀行薄仔啦，會唔記得打薄!

「 聯權共有」 及「 分權共有」

當然未結婚咩野都唔可以諗得咁idle。買樓時唔好用長命契，用分權共有去共同擁有呢間樓，有咩事都可以賣走自己一半權益「走人」。

M型社會你攪清楚未?

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問一: LumYeung兄

本人是為庸才,也是28,月入25K, 女友月入10K,2人AUTOPAID出糧,穩定工作,2人皆無負債。2人有流動資金約~500,000
我現與父母租樓同住。家人和自己現在沒有任何物業,打算2年內結婚,買樓與妻子同住。若現在買樓,會報自住,做90%按揭。買樓後,首2年放租,待結婚後遷入自用。

看過LUMYEUNG兄的鴻文,一路向西,都認同西邊潛力較大。比較過各區,現打算買屯門市中心的樓, 雖然我不知將來樓價走勢,但相信市升,屯門升多啲;市跌,屯門跌少啲。而且我看現在按息很低p-3.1 (~2.1%.p.a) 若日後銀行加息,必先收窄新做按揭利率(即p-2.5, p-2, p-1) 。之後usa加息,香港的p才會上升,才影響己做按揭的人。所以,新做按揭利率每收窄1%(i.e新做按揭加息1%), $2m按揭,每年利息開支多$20,000,就算樓價跌,好似也不吃虧,若樓價平穩或上升,可賺2年低息和2年租金。

我自己意見係只要樓價跌少於2成,加息多於2%,現在買都是比較有利,希望LUMYEUNG兄指教

問二: 另外讀者陳小姐問該區瓏門細單位有消息於日內開賣，　對其它屯門龍頭大型屋苑會有什麽影响呢?

答二: 陳小姐: 首先瓏門開賣，二手一般冇成交。屯門好耐無大型新盤出，餓左咁耐既經紀會力谷新盤，冇agent會為二手樓個一萬幾千實袋既傭而理你。要睇該區二手可等到十月。

答一:

租樓定買樓實是香港人top5要discuss既hot-topic，今次再撰文 討論。先講租樓實是市場必現產品，唔好以為租親樓既人一定冇樓係手，其實大把人因工作實要將新界間樓租比人，自己又走去九龍租樓住既。而家市場多左批新力 軍就係越黎越多既大學生，遲下深圳放寬來港簽證，北區會有更多住宅比人租左黎當倉用。比現象解釋點解今年租金升得特別勁。諗樣之前既庸才文章頗受歡迎，在此謝過各位讀者。今日再用庸才文章既concept為阿俊解難。香港正進入後發展時代，社會貧富懸殊嚴重。為令自己日後擁有安身立命之所，需要及早認為自己係邊類人，做好準備。以下有五大類，cover到社會上九成既人。

窮人

做窮人唔緊要，最緊要承認自己係懶同埋keep住攞政府福利就得!由細到大學校加上阿爸阿媽教你要進入第二個族群即「打工仔」既行列。亦即上任特首成日講既「向上流」。

打工仔

呢個行列係最xx既! 搵既錢又唔係多，稅又打得重。政府同學校都不斷灌輸打工仔既生活模式，而資質平庸既大部份人都難免進入呢個行列。政府同阿媽都教你為左尊嚴，寧願打工都唔 好做窮人等人養，可惜而家香港人為左保住份工，有人尊嚴已盡失、有人要偷呃渡日，咁不如簡單些少做窮人好過。

打工皇帝

諗樣原本想歸類為搵到錢既打工仔，不過係物價越來越貴之下，一個月入七萬，家庭總 收入十萬既「搵到錢」打工仔其實同大部份既人(包括諗樣)冇咩分別。該月入十萬既家庭交稅約二十萬一年，買間4.50mil既兩房昇悅居都要月供 18,000一個月，一年洗費220,000，假設每人要用$4000/月 供養父母，高收入既人交稅好易計，因扣稅項目金額變得太渺少，就咁用17% standard rate計都可以! 究竟每年可以儲起幾多呢?

項目	年支出
供樓($18000/月)	$216,000
交稅(17%)	$204,000
供養父母(每人$4000/月)	$96000
自己洗費(每人$10000/月)	$240000
養日本車	$48000
一年去一次歐洲/美洲	$50000
Total	$854,000

你睇下@!!一日得三百蚊用，住假毫宅昇悅居(有怪莫怪…)，揸架二手日本車聽落都唔係型既profile，但係相信大部份係香港既讀者家庭月入都冇十萬! 而上述個案每月淨低既錢只有$(1.2mil – $0.854mil)=$0.346mil。又假設佢地三十歲做到五十歲將呢舊錢儲起，而人工又可以隨通賬上升，佢地到五十歲就約有$0.346mil * 20= 等於今日6.92mil既購買力! 如果好辛苦咁「慳慳地」養一個小朋友，用四百萬既一半，得番4.92mil，夠買多間樓收租。就係得咁多! 多謝哂!

以上假設，係該夫婦冇係股場損過手先有約五百萬加MPF揸手早少少退休(可能係被 迫)。高人工既打工仔通常都做唔到六十歲。買股票賺錢定蝕錢多，閣下自決。所以結論為叫得打工皇帝，你要家庭月入去到二十萬先會有大把錢洗同埋「買番間 house」住既感覺。搵得呢個收入你通常兩公婆都係專科醫生，或大brand入面既regional manager。

老闆

大部份既人創業都係失敗，做得老闆又搵到錢應該係個專才: 即識搵客又睇得住下面班伙計。老闆其實可歸類為資本家，因公司錢銀既流向，點樣運用有限既錢(或人)做多幾轉生意係成功要素。諗樣唔係個合適既老闆，不過見成功既公司董事都係懂得運用手上資源之仕。

有錢佬

有父蔭，或無需再為錢而工作既為有錢佬。打工皇帝及老闆無不以此為重大目標。打工 皇帝要去到有錢層次，好似穿梭機擺脫地球既地心吸力咁，要用好多能量(即係要去到好高人工)先做到。老闆係順景時確實有錢湧入黎既感覺，加上生意多是自己 同少數partner一齊創立，有錢之餘亦有成功感，行步路都挺直D!

做咩解決阿俊既問題要講到咁遠呢? 因為買樓係人生planning既一部份。以阿俊呢個歲數同呢個人工，睇黎呢世去到廿萬月入近乎冇可能(除非到時老麥平均賣三百蚊個餐)。諗樣無得罪之 意，為左認真咁答讀者先講真說話。至於你問點解冇咩可能到廿萬? 就好似睇奧運百米飛人保特咁，真係「跑得出」既去到廿幾三十歲已經知道。阿俊可以比多幾年時間自己，等踏足社會工作十餘年已大概有結果。真係大器晚成既人 無幾多個。

攪清楚未?

攪清楚自己未係打工皇帝亦都退唔到落窮人呢一步，阿俊可以早一點開始運用資本去幫 自己加快累積財富。跟住自己咁諗用九成買樓再偷雞放租，最好用單名(即阿俊自己)，博兩年後樓價升一至兩成阿俊已經可以將第一間樓轉七成按揭，銀行好少番 check呢類case自住定租。幾年後結婚買另一間樓比老婆揸手，用老婆名又做九成上會而阿俊自己做擔保，到時三十出樓有兩間二百餘萬既樓，希望用年複 年既通賬貶去爭銀行既借貸。三十餘歲極多錢洗，只望淨番些少又等手上兩間樓升值，等時機加按錢出黎買埋第三間，如此附合一間自住兩間收租既策略，四十歲就 算比人裁左出黎都仲有收入來源。

觀乎你十年前做落按揭，今時今日收番跟通賬升既租金已夠你供樓加清淡茶飯。建議阿俊快手開始倍大資產，再打工落去都唔會令自己有所躍進，倒不如冒些少風險用槓桿爭取被動收入。相反如你係打工皇帝或有錢佬，絕對可以按兵不動等跌市先入市，因跌市要有錢人先可以出街掃貨。

今次結語係身無分文，必須賭博。大跌市時無風險施施然入市要實力雄厚既人先做到， 打工仔唔駛諗自己會靠此賺大錢。頂多比你四十蚊用幾十萬入匯豐，八十蚊放賺幾十個而矣。平庸既人要係香港晉身小富，實在需要借力打力。攬清楚自己 position，做不停比稅既「中產」最無謂。

護膚以油制油

【明報專訊】夏天炎熱濕黏的環境令平時屬乾性肌膚的人都出油，更不用說油性或混合性肌膚的人。對抗面部出油問題，多數人偏向使用質感清爽的水分產品，但如果說在臉上敷油能抑制油脂，你相信嗎？

水分產品治標不治本

臉 上已經多油，還要多塗一層油，感覺不會太恐怖嗎？關鍵在於使用時控制分量，以及選擇針對本身皮膚問題、有控油效果的植物油，例如佛手柑、薰衣草、茶樹、檸 檬、檀香木等都具平衡油脂、消炎、修復等功效。但很多油性肌膚的人為了清爽，洗臉時選用潔面泡沫或是水分含量較高的控油護膚品，以為這樣能令皮膚保持乾爽 水潤。這些護膚品通常以物理方式控油，即時效果雖然明顯，但治標不治本，過不了多久又再出油。

植物油能平衡油水

水油不相容， 用在護膚也是一樣。皮膚出油時，油脂會吸附空氣中的微塵或污染物，堵塞毛孔，讓皮膚內變得更髒，以至粉刺暗瘡出現。大部分水溶性護膚品就算能控油，也只能 留在肌膚表層，不能達到預期的功效；這時用上護膚油，以天然油增強肌膚滋潤程度，調節肌膚內的水油平衡，反而能控制油脂分泌。再者，光靠水，護膚營養無法 直達肌膚底層，還是需要與面油質感相似的油分，才能滲透肌膚，加強血液循環，排出毒素，令之後的護膚品更為吸收。以油制油看來有點「以毒攻毒」的意味，但 對於難搞的出油問題，亦不失為一個值得嘗試的護膚方法。

(1a) Aromatherapy Associates 紓緩消毒

品 牌相信香薰治療對紓緩身心的功效，專門推出按摩油、精油等護膚品，被不少酒店的Spa採用。此精油蘊含薰衣草、依蘭依蘭和玫瑰，能為肌膚消毒，同時平衡肌 膚油脂分泌，促進肌膚天然再生過程，特別適合混合、油性或暗瘡肌膚使用。此外，品牌標榜玫瑰香氣能令心情愉快。（$585/15ml）

(1b) DECLÉOR 潔淨排毒

伊蘭原聚素是100%純天然的香薰原聚素，混合了97%的植物底油和3%香薰精華，能與肌膚脗合，滲透至皮膚底層，淨化及平衡肌膚，去除多餘油脂及收細毛孔，同時排毒及為肌膚充氧，有助清除皮膚底層的不潔物質，適合油性和混合性肌膚使用。（$580/15ml）

(1c) Jurlique 避免水分流失

夏 天出油問題特別嚴重，因為高溫令皮膚油脂分泌失衡，Jurlique衡肌護理滋潤油蘊含可可巴油、月見草油、玫瑰果油及金盞花等，有效重整肌膚水油分泌的 平衡、紓緩、滋潤及避免肌膚水分流失；而夏威夷果仁油、乳木果油及牛油果油則有效軟化及平衡肌膚。（$515/50ml）

(1d) Melvita 預防粉刺黑頭

油 性肌膚最惱人的問題該是夏天臉上經常出現粉刺暗瘡，至少幾天才退去。Melvita有機黑草種子油用上埃及白色洋牡丹種子，據說在古代已是埃及妖后的護膚 寶物，因它蘊含不飽和脂肪酸，具有淨化皮膚油脂的功效，讓油脂分泌回復平衡，消除及預防粉刺、黑頭及暗瘡。（$210/50ml）

(1e) The Body Shop 消炎抗菌

茶 樹油一直是品牌的王牌產品，蘊含3種天然成分，包括肯亞公平社群貿易的有機茶樹油、馬達加斯加的君子樹油及肯亞的檸檬茶樹油，雖然茶樹油並不好聞，但它有 抑制油脂分泌、暢通毛孔及消炎抗菌的功效。塗在暗瘡上，有即時紓緩及消腫效果，過幾天便能凋謝，曾創下每10秒賣出一支的紀錄。（$89/10ml）

(1f) Clarins 收緊毛孔

品 牌早至1956年便有第一瓶純植物萃取、美化女士肌膚的植物護理油。其蓮花護理油特別為混合性和油性肌膚而設，蘊含100%純植物萃取，如迷迭香、天竺葵 精華油及蓮花精華萃取，能平衡不同的肌膚狀况，淨化並改善肌膚瑕疵，例如收緊毛孔、改善膚質、減少面上油光，同時防止水分流失。（$380/30ml）

每日快跑8分鐘助減肥

【本報綜合報道】要消滅頑固的脂肪需勤做運動出一身汗水才有「回報」。澳洲有研究發現，每天快速跑八分鐘比慢跑的減肥效果更佳，平均減約四磅，可致心血管病的內臟脂肪也大大減少。專家估計，快速運動可釋放更多茶酚胺促進消耗脂肪。

平均減磅兩公斤

澳洲新南威爾斯大學找來四十名體重超標的男性，以及另一組飲食熱量相同但不做任何運動的男性進行對照研究。研究要求參加測試者在十二個星期期間進行快跑訓練，包括要男士在跑步機上快速衝刺八秒鐘，心跳增加至貼近最高水平。其後再進行十二秒慢跑，亦包括八分鐘的快跑。

訓練每周進行三次，每次廿分鐘，結果發現，日日快跑八分鐘可令參與測試者的體重平均減輕兩公斤，肌肉量增加一點一公斤，所消耗的熱量與每周慢跑七小時相若，減肥效果比慢跑一小時更佳。有關研究已刊登在《美國肥胖雜誌》。

負責研究的專家指出，快速的運動可以令到身體釋放更多激素茶酚胺，令身體內儲存的腹部脂肪及內臟脂肪有更大程度釋放，肌肉運動同時會消耗脂肪。

九成按揭同七成按揭既分別?

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個案:

欣婷同吳德已拍拖三年，感情穩定而談婚論嫁，兩人同為教師，在不同學校任教，大家都覺得自己同伴侶收入不俗，各人都有月入成三萬蚊，係吳德成功求婚後欣婷已不斷在想佢既夢幻婚禮，認為既然大家搵到就不如「洗多D」。

係現今既物質世界，相信你都估到諗野諗到咁夢幻既欣婷，梗有一條卡數傍身。冇錯! 欣婷有條三十萬而每月只係還「老MIN」既卡數。

佢地兩個拍拖個陣都係「柏拉圖」個隻，唔會討論錢銀呢個咁現實既問題，當訂好左一年後既酒席之後，佢地開始去睇樓啦! 話哂都叫「中產」，係放唔低豪宅既虛榮之下，佢地買入西九小龍昇悅居，貪佢搭lift都要看更帶住，好有私穩咁話! 吳德心諗買入價四百萬，自己攞一成首期出黎，分三十年還都係15000蚊，佢地兩個夾埋搵成六萬蚊，冇理由上唔到會!

按揭保費係咩

吳德搵左銀行朋友做按揭，朋友幫間樓估價已經唔到價，最盡都係去到3.90mil。吳德已經有些少唔開心，懷疑係咪朋友唔幫手。之後佢將資料 send比另一銀行試圖上會，話自己同女友都係教師，一個星期可唔可以搞掂? 職員話借九成冇得兩個星期都搞唔到，因要按揭證券公司批突左七成後既兩成，佢地肯擔保先有得傾。吳德叫佢盡快啦，跟手打返去問朋友個邊計好條數，究竟可以 借到幾多比佢。

銀行朋友話就算九成批到都係借3.9mil的90%，即係3.51mil，要攞多九間出黎，仲要加借12萬既按揭保費。吳德問按揭保費係咩? 成十幾萬? 朋友話借得九成就要焗比，而家同佢批到再算。兩天後朋友打黎，好穩悔咁同佢講女友個邊「有D野」，可能批唔到，叫吳德同欣婷問清楚。

一問之下，發覺欣婷有成三十萬卡數，每月min-pay都15000蚊，點幫手供樓呢?? 吳德真係晴天霹靂，而家先發覺女友咁「大洗」，幾日都唔聽女友電話。欣婷知今次真係大鑊，喊哂咁叫屋企人幫佢清左卡數先，上網睇左諗樣網話清完卡數攞埋個 proof去銀行就可以當做冇借過。搞左一大輪，吳德認為唔可以同錢鬥氣，唯有同欣婷去銀行攪埋佢。可惜奇怪既事陸續有黎，按揭證券公司話今次就算清左個 loan都唔肯借，因為欣婷爭既倍數太多同kepp住min-pay。如果下星期成交前上唔到會，辛苦儲落四十萬就咁殺訂!

酒席撻訂

原本幾星期前仲好開心似辦緊喜事既吳德，收工後「死老豆」咁既樣同dad&mum講述今次既困難，都係mummy做人耐，私己多，係保險箱 攞左條金出黎，good左八十萬比吳德，令借貸降低至七成。由於借七成只需同銀行deal，唔駛按證批，兩日就批左出埋文件，再加上律師樓超快既速度，同 埋買新淨樓睇契係快手D，終於上到會。

personal loan唔係搵人還左就可以當冇事

可惜「經此一役」，咩mood都冇哂，唯有酒席撻訂蝕左幾萬蚊。欣婷自然冇面，知道自己衰大洗，更衰既係完全唔比男友知佢大洗，你諗下知一半都冇咁 大打擊呀! 奉勸大家買樓上會前要溝通清楚，申請按揭會令好多野「露底」。仲有你既personal loan唔係搵人還左就可以當冇事，如要承造七成以上按揭，半官方機構按證公司係會話條數計到但因你個report「樣衰」而主觀地唔批的! 唔想擔心上唔到會一係就儲夠錢做七成上會，銀行睇錢份上可以批鬆些少。如咁唔好彩批唔到九成而身邊又冇個錢，可以搵財仔做二按，息口6%。以上「因置業而 成不了家」既故事，係真實的!