每月投資1萬 20年後擁2物業退休

【明報專訊】楊氏夫婦希望換樓，搬至600至700平方呎單位。假設呎價相若，目標單位價值336萬至393萬元。賣掉現樓，再償清按揭（110萬 元）及扣除佣金等雜費後，二人仍有186.5萬元。簡單假設減去16.5萬元作為新居裝修費及雜費，二人可投入170萬元作為新居的首期。

以按揭利率2.5厘及供款年期為20年計算，每月物業供款約8800元至1.18萬元。因應二人現時每月尚有盈餘3000元（4萬+1.2萬-4.9萬），即使供款於換樓後可能增加2800元，二人料將應付自如。

解決換樓問題後，便輪到處理生育問題。若楊太選擇在私家醫院分娩，一般而言需要10萬元。基於二人的現金僅得3萬元，建議將手頭的10萬元股票投資套現，填補差額。

8年後可儲122萬作第二層樓首期

當子女出生後（1年後），二人便要面對子女的生活及教育開支。隨着子女日漸長大，有關開支必定水漲船高。幸好二人的收入料會同步增加──首6年每年加2500元及第7年起每年加500元，故可望兩相抵消，甚至還會錄得盈餘。

這時候，二人終於可以規劃較長遠的理財投資方案。建議分2個階段進行，。

於 首階段（第1至第8年），建議二人將之前每月投資股票的1萬元及盈餘，投入月供基金（投資組合參考附表）。假設基金的每年回報率有6%及只計算月供1萬 元，基金的市值在8年後將達至最少122.6萬元。套現後用作支付第2個物業的首期（假設為樓價三成）的話，可以買到屆時價值400萬元的物業。然後二人 承做20年按揭並立即將物業出租，交由租客代為供樓。

踏入第2階段（第9至第19年），楊先生將繼續沿用首階段的方式，進行第2輪的月供基金投資，目標是為長大至18歲的子女預備大學學費。

透 過此階段共11年投資，令基金的市值預計將增至最少185.5萬元。若怕金額不足夠，二人在此期間便需在其他方面節省開支，從而加大對月供基金的投入，換 取更高回報。預期19年後及20年後，楊氏夫婦已經分別完成對基金及首個物業的供款，可以集中火力提早償還第2個物業的按揭供款。相信不必等60歲，二人 已可憑藉租金收入及強積金，安享晚年。

甄寶群

中國富強金融集團 財富管理部主管

樓換樓要注意既地方

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P先生問:

剛拜讀作者一系列文章, 令小弟茅塞頓開. 現小弟面對以下問題, 希望lum兄能給我點意見.
小弟剛於上週出售了自住單位, 出售原因是因為我有兩個孩子-1男1女, 3歲以下, 覺得居所空間不足, 所以想換樓(現樓實用面積 340 呎), 還清按揭後, 有現金約$2,000,000.
本以為貴賣貴買, 但發現原來出面盤少, 而且十分貴, 讀完lum兄文章才知道不用賣樓亦可加按去買第二層樓. 但太遲了.
想問lum兄, 現在應先租再等買, 還是貴買貴賣? 另按lum 兄方法, 是否亦可以買兩層細價樓, 用收到的租金補貼自己去租一間大一點的單位. 我現在月入HKD33,000. 而太太是全職主婦. 望lum兄暢教

答:

買左樓但係出唔到貨?

老實說在一開首就做錯了，P先生在問題中都講已太遲。如果你住係金獅花園呢個大屋苑而手頭上應有近百萬 cash，應該先買樓後賣番。你會問如果買左樓但係出唔到貨點辦? 以你$33000月入計，你借到盡應可借到四百萬。因借$4.0mil分30年還每月供款不超過月入的一半。所以你應加按幾十萬出黎，連同自己近百萬既 cash比三成首期上間三房，然後將舊居賣出。如果真係同時hold兩間樓批唔出按揭，你可以將賣出舊居既成交合約交比銀行，只要成交期不遠佢可以將舊居 供款剔除於計新樓上會既每月支出條數上。仲有懷疑可以係買新樓時做個預先批核先買樓。

另外有兩樣野可以幫到你，延長成交期同埋過渡性貸款。過渡性貸款就銀行幫新舊樓交替而要週轉所提供既貸款，利息會高些少，不過幾個月貴息就豪比佢 啦。但睇P先生既case，佢有既cash應該唔使搞咁多野，用自己錢比左首期再快快手沽出就攪掂。當然你會話舊居沽唔出點算? 所以又係個句: 最好第一間樓都係買大屋苑，如果想換樓就咪攪村屋、單幢、唐樓呢D難度野。

加大居住環境同時，唔想加太大碼買樓

回到現實，P先生小朋友長大要換樓好平常，沽完金獅先去睇樓發覺而家冇盤係手實在無奈。不過佢而家有一個strength就係冇樓係手，做九成上會 都仲可以。(但勁貴按揭保險費，成十萬!)筆者建議佢都係上返車先，你真係唔知振英會攪成點。諗樣係七月早期就提過5000個白表居屋資格只會推升全港樓 價，精於計算既港人已極速「再」推起了居屋價，講到錢香港人真係冇面俾，令香港市場極有效率。 P先生而家要問自己一個問題: 究竟買大間D住好些少而冒高D風險? 定係住番同樣大但新淨D既樓當換件靚貨(樓)算數? 諗樣選第一個choice! 只不過在加大居住環境同時，唔想加太大碼買樓。畢竟在此樓貴之際，買個好地方住又留多些少cash，等下round再出擊方為上策。

由大圍upgrade到何文田

筆者帶大家到何文田俊民苑。你一聽可能就話三十年樓點住人? 其實而家好多新起既私人樓都唔見得特別好，因發展商而異。俊民苑你區內最大居屋屋苑，成交多而實用率至八成，大廳冇窗台及設有兩三房任君選擇。比起P先生 舊居金獅花園以大窗台為主強多了! 三房約4.30mil而兩房3.60mil，建議有「水」係手既P先生比首期一百萬上車，就當之前賺到既錢當今次比首期，由大圍upgrade到何文田! 是的! 人永遠都用區域劃分階層，住係何文田點都聽落high過大圍，而呢個high字令冇地鐵而又老舊既居屋俊文苑仲keep係六千蚊一呎! 仲有而家該屋苑係冇哂盤咁滯，P先生真係要比時間努力搵，相信係同剛完成中小學派位有關，所以咪話三十年樓冇人吼。

如決定唔一定換三房，住大兩房都可以請睇附近的欣圖軒，房協出品而十四年樓。兩房約4.3mil而三房約6.0mil。該屋苑三房太貴了，P先生要 比哂所有cash仲要借盡先可以供得起，而兩房比一至三成首期上會都可以。雖然兩房比俊民苑貴幾十萬，但裝修時未必要全屋換電換水喉大執，慳返唔少。俊民 苑/欣圖軒比金獅花園都係「半方便」個隻，應該交通可以好快習慣，但勝在何文田有強勁校網。當然何文田只係眾多其一選擇，而P先生只能買該地段既居屋，對 居屋討厭者應摒棄本篇意見而到另區尋之。

最後關於P先生問「買兩層細價樓」? 諗樣唔建議同一時間買兩間樓，都係買好一間，遲下再買吧!

總括而言，本樣試下總結樓換樓既細節:

1. 如果你住得安樂，都係換返自己屋苑既大單位啦。自己屋苑可以搬屋快，如你唔係第一次買樓兼熟價仲可以去屋苑四周圍留意下，自己同賣家直接deal 慳返(十)幾萬蚊傭。如你搵agent係同一屋苑買同賣都係好處，淡市一次過比兩單生意個agent佢點都應該減些少傭比你。(當然諗樣唔同意大幅減傭、 agent哥哥做生意可是有血有淚的!)
2. 先睇樓，後先諗賣。你睇完人地點開價就知自己點開價架啦
3. 係決定好要搬到邊區同埋縮窄到主睇兩至三類間格單位既時候，開始放自住樓盤，開頭唔使點減價，開價比市場大10-15%啦
4. 你一邊放盤又一邊睇樓當然好忙，當你睇中要買既單位開始講價，講到你同賣家價錢既different少於3%(或大都不過5%)既時候，你就著緊賣個邊
5. 賣個邊開始減價，希望lock到2-3個買家係同你心中價錢少於3%difference
6. 冇信心新樓上到會既可在此時到銀行做pre-approval
7. 探聽賣樓比你個業主成交期要幾耐。不妨講比agent聽你係換樓，要三個月或更長成交期。
8. 賣自己間樓比人當然要短成交期，最好一個月，或個半月。
9. 重覆step7及8，如果你可以做到賣樓收錢係先於買樓交尾數既時候，你問銀行借按揭都唔駛借咁多。因你可用賣第一間樓賺到既錢cover落新樓處
10. 夾唔到step9所講既野，都有過渡性貸款幫手，同銀行傾下
11. 小心唔好賣樓比睇落冇咩錢既後生仔(問agent)，筆者真係聽過有朋友賣左樓比xxx既新婚夫婦，搞到朋友要為新婚夫婦「上唔上到會」而擔心。因佢上唔到會就比唔到錢你，你都中招架!