買樓收租過埋下半世?

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今次個案係blog上問的，畢竟未必人人有facebook，今次選一個blog中個案作討論 :

問:

你好!遇然地睇到你的文章, 發了我多年的困擾……退休沒有收入的問題!
首先講講本人的情況 , 好讓你給我意見.
現居於將軍澳新都城一期一個 698呎的三房單位, 還欠銀行 1 million, 月供7,200.我今年48歲(人工16,000), 老公52歲(人工20,000), 有一個仔已是25歲(人工12,000).因早年患病,手頭上只有數萬元現金。
我想老公轉讓他的業權給我。按網上銀行查得現居估值 440萬。不知我可以套現到多少錢呢?要買的第二層樓時又要如何準備?亞仔18/19歲時曾欠過銀行數,不知會不會影響他做我的擔保人身份呢?
因為你的文章例子多時年青一群 , 不知我們上了年幾的又如何把握現有的機會, 敬希回覆!

答: 
大家實在需於五十或更前考慮退休儲備問題，因五十過後銀行對你借錢已冇咁手鬆，仲有就係自己得番幾年野做，都唔想去買入較大額資產。係讀者個案，過住十年樓價上升為佢帶來賺錢套現機會，可增添自己計劃退休時的籌碼。

可用將軍澳單位加按至樓價五成，套出$4.40mil*50%-1.0mil = 1.2mil。由讀者提供欠款及月供數字，新都城應尚餘約13年還款期。如套現後讀者不增年期，則要月供$16000，對夫婦兩人月入$36000來說太多了。把年期調至最盡而又有可以批到既25年，則月供$9300，超出讀者自己月入的一半，一個人負擔不來。建議新都城其實不用聯名轉單名，只需同老公一齊去銀行辦加按即可。套現金額亦可由1.2mil減少至借六十萬，分20年每月還$8000即可。

套出的六十萬，諗樣選擇會到元朗疊翠峰或兆康疊恩庭買個兩房收租，貪樓齡新可以遲下自住。用六十萬做七成上會分20年還每月都係七千。呢幾年先租比人，搵人幫你供下樓。交左三成首期上會減低變成負資產風險。借左2.0mil的七成即1.6mil分20年還每月都係$7000蚊。而家應該租到7000多些少，你還既按揭有本金$4700係「袋入自己袋」既。至於點解住係將軍澳要走去元朗買樓呢? 筆者認為論升值能力、退休後既居住環境都係元朗好過將軍澳，除非你搬入西貢。

當然你可以堅持將新都城轉比自己，要比幾千蚊印花稅加幾千律師費，按揭都係要重新做過。之後老公就清哂債然後一個人可去借九成上會，而咁樣你只需係新都城按二至三十萬出黎即可。到時將軍澳每月還六千幾而新樓都係九千蚊，唔使拉埋阿仔都可以上到會。但係借七成出黎買新樓可獲較易審批，又唔駛比按揭證券公司捉你租出報稱自住樓。既然兩人用聯名買哂兩買樓都可以上到會，只不過第二買多數只批到借七成，咁既情況筆者建議兩間都用聯名。

當然你又會諗埋阿仔。阿仔爭既卡數還清未? 正面信貸資料庫好似會keep你七年record。如果佢只係爭而冇破產，佢還清舊數應可在批按揭有轉機。年青人加人工好快，你應該留意下新特首有咩政策益到阿仔，到時萬一阿仔到結婚時人工仲未變佢都可幫自己「搵到間屋住」。上文計過你自己可以應付供樓，而你加阿仔做擔保人可以，但間樓加名就千祈唔好! 因阿仔既portfolio十分似梁特首打哂鼓要幫既一批年輕人，你可以等下有冇野可申請。以你而家近退休都唔多cash手，實在需要有間樓收下租食過世，如你將新樓比左佢住真係令難度增加。阿仔如第時結婚要你幫手可以再在新都城套十幾萬比佢吧，又或同住在新都城三房都可係暫時選擇。

十年後阿仔都應該成家立室。如果你現時每月都仲有錢淨，請快手還清新都城既按揭。到時你搬入元朗住兩房，新都城租到$14000蚊應該夠你用黎還元朗月供$7000按揭，淨低既錢可幫補支出。此僅為其一意見，希望大家可多發表。

中國首善余彭年﹕人到半百輸身家 悟買股莫貪

【明報專訊】有「中國第一慈善家」之譽的香港富商余彭年，3年前決定將全副身家捐作慈善用途，經歷過捐贈的醫療車被地 方政府拿來做公務車之後，他決定做善事要親力親為。以地產投資起家的余彭年，談起投資股票，經歷1973年股災，曾一鋪清袋，人到中年從頭再起，悟得的道 理是﹕一年最多買股票一兩次，每次專吼大跌市時出擊。

1973年股災，余彭年曾說「虧損了相等於目前幾個億的資金」。對於股票投資之道，是一年最多買一兩次，每次專吼大跌時出擊。買了之後，擱在一邊，不理升還是跌，待升了三成就不貪心，沽出獲利，不再後悔。

買股一年一兩次 升兩三成就走

跟 很多老一輩的香港投資者一樣，余彭年在1973年的股災近乎傾家蕩產，把手上物業押給銀行炒股。「股市由1700多點，一直跌至300多點才沽出，在香港 的房地產差不多輸清光。我得到的經驗就是以後不貪心，一年只買一次、兩次股票，買了之後就去旅行，升了兩三成就走，跟去澳門賭錢一樣，贏錢就走。」

余 彭年近輸身家時已50歲，要到台灣東山再起談何容易。「那時真的很辛苦很辛苦。」所以現在他對股票很有戒心。但在2009年3月，當匯控（0005）跌至 33元時，他吼準時機買入賺了一筆。「我到58元便賣了出去，後來升至80多元，已不關我事，要賣到最高價是沒可能的，很危險。」

股票屬遊戲 高低均假象

在上月初，他眼見匯控跌至60元左右，令他也「心郁郁」。訪問當天匯控已回升至每股68元，他就打消了念頭。「股票只是遊戲，一高一低，都是假的，平買我就不擔心，反正賺多了，就多做些好事（指捐錢），賺少了，就少做些好事。」

香港地少 買樓不如買地皮

余 彭年在香港靠投資房地產致富，問他買房地產有何心得，他說香港地太少，最重要是買地皮。「我對樓上一個兩個單位這類沒興趣，我買九龍塘的屋地，房子都不 大，但地皮最值錢。」他喜歡買入較舊的物業，然後跟伙伴合作翻新，然後再賣出去。他說現在香港樓價不低，無意再入市買地，但也不會賣出﹕「在香港錢不值 錢，沒地皮，高級物業不多，賣了之後，錢沒有用途，况且繼續收租，租金可以用來做好事。」

余彭年3年前公布要捐身家，當時全副身家也只是40億元，最近已升至93億元。漲得那麼快，原來是他在深圳的投資開始收成，再加上人民幣升值。「我在大鵬灣一幅地皮，建了個超五星級酒店，還有別墅，地段升值了很多。」

明報記者 陳子凌、高志堅

知足不強求 快樂可以很簡單

【經濟日報專訊】在這新政府上場醜聞不絕的動盪年代，港人快樂嗎？

過去調查顯示，全港18區快樂指數最高的是灣仔，灣仔人為何特別快樂？

灣仔家庭平均收入3.6萬元，有錢真的令人較快樂？

如果你是快樂餅店的老闆，當年錯失數百萬元買舖機會，今日舖位升值至4,000萬元，你怨嗎？

如果你是賣了百年涼茶的楊春雷後人，你要密密手賣每杯7元的涼茶，還是放租舖位「印印腳」每月收租7、8萬元？

對於兩位灣仔老舖老闆，賺錢的快樂遠不及家庭樂，快樂之道在於知足不強求。

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經營33年 整餅成就快樂事業

為何叫快樂餅店？老闆黃少平說，因為做人最緊要快樂，當年能跟拍檔一起開店，是很快樂的事，就叫快樂餅店。

經營餅店33年，黃少平說他很知足，「我來這裏時只有一條底褲，比起當年同期游水偷渡來港的，我算很好，有間餅店幾十年仍做得住……」

黃少平十幾歲初來港，當了幾年麵包學徒，日做十多小時。他說年輕不怕捱，睡醒覺便精神，從沒怨過辛苦。1979年，黃獲老闆襄助在灣仔皇后大道東租現址，開始他的「快樂事業」。

失買舖良機 今值4千萬無悔

經過33年，菠蘿包由1元幾個，到今日都只是3元一個。租金食材貴，快樂餅店的麵包10年沒加價，每個2.5元，直至今年才加到3元。

若非自置舖位，豈能做下去？但黃少平沒好氣說︰「如果我自己舖，我賣舖啦，還賣麵包？」

有40多年歷史的禮頓麵包餅店已以1.4億元賣舖，上月結業了。80年代中英談判，香港前途未明，人心惶惶，業主心慌想移民，曾提出幾百萬元賣舖，黃少平說︰「他心慌，我也慌」，加上手頭資金不多，不了了之，業主也沒賣給他人。

這舖位今日市值估計達4,000萬元，問黃少平有否怨當年沒買下，他不猶疑︰「無，係你的，就是你的，不是你的，不能強求！」

舖位月租由當年2,000元，加至現在6、7萬元，黃慶幸老業主念舊給予友情價，今年加幅也只是數個百分點。

當年皇后大道東有4、5間餅店，現只剩快樂餅店，黃少平說自己很知足。他已有心理準備，老業主第二代接手時，講金不講心，屆時加租太厲害，便是退休時。但預計幾時？黃少平答不出，因為舖不是自己的，操控在人家手上。

指李嘉誠未必較他快樂

問黃少平灣仔人為何特別快樂，他承認有錢的確令人快樂。他說灣仔以前很多婆仔在街市擺檔，她們勤力又節儉，有錢都買樓去，人人手上都有幾層樓。

黃也相信「磚頭」，餅店賺錢都交給太太去買樓，他不好意思透露共有多少個物業，只笑言搵到食，兩名兒子在英國留學。

以100分為滿分，黃說自己的快樂指數是60多分，他強調已比很多人好，「我揮手叫兩個仔就可一齊食飯，我和老婆趁現在行得走得，去歐遊會關店，李嘉誠都未必有60幾分這麼多。」

由合和贊助出版的《快樂灣仔》記載了40位灣仔人的故事，該書由下月1日起將於灣仔合和中心3樓客戶服務中心免費派發，數量有限。

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知識庫︰麵包咬落「一陣風」 無誠意

怎樣的麵包最無誠意？黃少平說︰「咬落去一陣風的！」不過，這種麵包表面一樣「脹卜卜」，咬落才知兩、三啖便吃完。

快樂餅店聘了兩更麵包師傅，日夜即製即焗新鮮出爐，面對人工成本愈來愈貴，有些餅店只能聘一更師傅，搓好麵包放在雪櫃，雖然都是即焗出爐，但雪藏時間愈長，口感便愈差。

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百年老店 賣涼茶好過白收租

明年估計是楊春雷涼茶100年，說估計，因為第三代傳人楊文佳只靠推論，當年祖父開業時，父親還在襁褓手抱，明年是楊父100歲冥壽。

今日香港，有舖收租最無敵。楊春雷在春園街前舖後居，是自置的，這位年近半百的楊家第三代公子也承認，將舖放租，不用做都有錢收，每月收租起碼有7、8萬元收入。

保慈母心血 為子立榜樣

然而，他堅持繼續每日賣7元一杯的涼茶，每日清晨5、6時便要起床，煲茶4小時，10時開店，一星期7天無休。訪問期間，記者粗略估計，每小時賣數十杯，若日賣400杯，每月營業額8.4萬元，尚未計成本。

快樂卻不只是用錢來決定。楊文佳的目標很清晰，賣涼茶一為八旬母親，二為7歲小兒子。

他坦言不能擔保永不賣舖，但起碼母親仍在生時，不想讓她看見兩代人辛苦經營的涼茶事業結束；努力工作賣涼茶，也給兒子做個好榜樣，「爸爸要努力工作的，不是坐喺度『印印腳』收錢。」

楊文佳很慶幸祖先有先見之明買舖，他說若是租舖賣涼茶，賺到都用來交租，做不下去。

面對涼茶老店也連鎖化，楊文佳堅持獨沽一味賣涼茶，有人建議入樽上架在超市售，楊都忠於原著，「涼茶是這樣飲就是這樣飲，要入樽存放，就不是天然了。」

第三代傳人︰和睦已足夠

他說父親教落，「開得門口做生意，過得自己過得人，不是賣件衫穿窿可換，是吃落肚的。」

當鄰家文具店也兼售蒸餾水時，楊春雷涼茶舖面寬敞，不兼售其他，也大可分租一半收一萬幾千。但楊說，若為賺錢要這樣做，他的快樂指數會下降，「賣涼茶便是涼茶，無謂雜亂；若分租他人，他的客人撞到我的客人，怎麼辦呢？」

楊文佳說自己的快樂指數值80多分，他很滿足，但也會有煩惱，例如經營成本上漲，又或怕收購重建。

他坦言人總是追求愈多愈快樂，其實要懂知足，有人會覺得他作為第三代不夠上進，但他覺得眼前不用為舖租煩惱，一家和睦已很快樂。

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知識庫︰涼茶Vs廿四味 大不同

涼茶是統稱，分甘茶和苦茶，菊花茶、五花茶是甘茶，口感好，但不生津；廿四味是苦茶，苦後甘甜。廿四味家家秘方不一樣，不一定「廿四種」，楊春雷也是大概廿多種。

大熱天時，常有人要求冰凍涼茶，但廿四味性涼，凍飲更涼，受不了會頭暈肚痾。

涼茶切忌人飲我飲，懷孕和女性周期時不能喝，涼底的人亦不宜。怎知涼底？吃煎炸物也不感熱氣的，可能是涼底。