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上星期，新鴻基(新聞 - 網站 - 圖片)地產(新聞 - 網站 - 圖片)（0016）兩名聯席主席郭炳江和郭炳聯，因為涉嫌觸犯《防止賄賂條例》被捕，帶出了一個問題──新鴻基地產與李嘉誠(新聞 - 網站 - 圖片)的長江實業(新聞 - 網站 - 圖片)集團（0001）等少數地產發展商控制了大部分市場、賺取超乎尋常利潤的時代是否已經結束？
廉署拘捕行動 利梁特首推動新房策
將廉署高調拘捕郭炳江和郭炳聯的行動，聯繫到梁振英(新聞 - 網站 - 圖片)在之前的星期日當選新一屆行政長官，是一個頗能引人注意的論調。特別是，梁振英在競選期間，一直得不到香港幾個主要地產商的支持。
但是，在現實中，廉政公署的調查往往是醞釀了多年。可能只是因為廉署不想拘捕行動被外界視為影響選舉結果，而將之押後到選舉結束後。
不過，拘捕行動確實幫了梁振英一把，有利於他推行目標更廣泛的房屋政策，包括增加興建公屋，以及透過尚未公布的賣地政策，讓二線地產開發商有更多的機會參與市場。
事實上，梁振英私下亦深知五大房地產發展商主導大眾住宅市場，以及擁有眾多甲級寫字樓，希望削弱它們對市場的影響力。現時五大房地產發展商最可能受到的影響，是它們在政府的土地管理政策中的角色。自從英國在1997年將香港主權交還之後，香港的土地政策並無什麼變化。
作為壟斷性的土地擁有者，香港政府透過控制可供開發的土地供應，明顯奉行高地價政策。大量項目都是來自地產發展商和政府的土地管理機構之間不甚透明 的私下協商。地產發展商預先支付一筆補地價，以換取開發權，這機制實際上又支付了香港一流的基礎設施成本。地產發展商之所以能夠支付龐大的前期買地金額， 而又沒有過度負債，就是透過其銷售機制，預先出售多年之後才落成的樓花。
董新政2002年腰斬 走回高地價舊路
在香港，房地產發展的「藝術」，是要懂得把握樓價的波動周期（波動幅度是因為香港高度開放的經濟模式，以及與美元掛鹇的聯繫匯率(新聞 - 網站 - 圖片)制度而形成），在樓市低潮時和政府談判買地，待樓市高峰時出售樓盤。新鴻基地產（0016）、長江實業（0001）、恒基地產（0012）以及其他主要的地產發展商，都深諳這套技巧。
唯一顯著的偏差是出現在1997至2002年間。那時，香港第一任特首董建華(新聞 - 網站 - 圖片)與他的房屋政策顧問梁振英，希望利用固定的住宅單位供應量，來抑制幾個大型地產商的影響力。同時，政府還增加批出受資助的房屋（居屋、夾屋等）。
為了遏制買樓者進行投機活動，政府當年還對地產發展商的營銷策略施加了大量限制，例如縮短預售期等。
但是，有關措施在2002年底腰斬，因為亞洲金融風暴引發的通縮，令樓價大跌超過60%，激發擁有樓宇的中產階層要求恢復舊制。當然，2003年SARS肆虐香港時期，樓價進一步下跌，令決策者更加傾向於對房地產市場回復較為寬鬆的政策。
於是，就在幾個月間，政府放棄了大膽的調控措施，隨後的十年就是走回舊路，令大地產商對市場的控制比以往任何時候還要大。
若最近發生的事件真的意味著，香港的地產行業將再次面臨改朝換代，那些上市的大型地產商將可能面臨嚴峻的投資評級下調。這就是房地產市場的現實，因為其經營環境很大程度上取決於政府的政策。
對投資者來說，問題是，現有的股價「折讓」，是否已經反映在上市的地產開發商的股價上。現時，這些地產商的股價已經比其帳面價值（Book Value）要低40%。儘管有拘捕郭氏兄弟和政策不確定性這些不利因素，但最近幾星期，已經看到了樓市銷售活動急劇上升。
倘美提前加息 是地產業最大風險
此外，聯儲局主席伯南克已表示，美國聯邦儲備局不大可能在2014年之前加息。（雖然公平來說，美國經濟實際上已經表現出驚人的復蘇，並已經連續26個星期出現經濟數據改善。）
若果香港的新任特首將郭氏兄弟事件，視為一個剪掉地產發展商翅膀的機會，而不是追求全面的制度大改變，那麼當地產發展股被拋售時，將可能是一個入市機會。
不過，這行業的最大風險是，如果美國經濟繼續改善，伯南克將被迫出爾反爾，即需要在2014年之前加息。若出現這種情，那麼美國債券市場的長期利率將會急速上升，令世界各地的融資成本上升，包括香港。
Pierre Gave
GaveKal 亞洲區研究部主管
