【明報專訊】筆者於1月3日的《2012投資驚喜﹕樓、樓、樓》認為今年的潛在投資驚喜是美國樓、內地樓及香港樓。股價方面，相信已經不用筆者多說。那揦樓價呢？
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大家最關心的肯定是港樓。
坊間主流意見是這次反彈只是「小陽春」，對於能否持續回升意見分歧。
筆者大擔估計，香港樓價（以中原城市領先指數（中原指數）作為標準，Centa-City Leading Index）已於上月見底。
借貸槓桿低 業主持貨能力強
讀者可能會問：咁快？都冇點跌過！
係！中原指數從2011年6月的高位到今年1月的低點只跌了7%！比2008年的23%跌幅小得多。
為何這次跌幅那麼小。首先，業主的持貨能力（Holding Power）很強。
內地高官富戶不用說，從銀行貸存比（Loan-to-deposit Ratio）去年4季度只有67％至68%可以反映到，就算港人的槓桿亦偏低，而超低按揭利率令業主仍能享受正利差（Positive Carry）。
另外，香港投資者在這次歐債危機中一般受傷很少，因2008年的次按危機那些有毒資產被包裝成「安全」資產，而且銷售面廣，很多投資者「中招」，有些甚至「渣都冇」。這次香港投資者持「希債」佔資產比重很小，從媒體很少報道及銀行業績可清楚看到。
同時，SSD（額外印花稅）令「摩貨」投資者劇減，即剩下來的業主一般財務實力較強及投資年期較長，因此這次危機的持貨者實力較次按危機時高，所以因「後庭失火」而需要極短時間套現的業主並不多。
種種因素令業主在這次危機被迫拋售（Forced Selling）的壓力少得多，「跳樓價」放盤寥寥可數。
愈來愈多買家失去耐性
讀者可能留意到這次成交量、反彈力度比次按時更急更勁。這是因為買家「餓盤」已久，一直等政策、危機、加息，希望樓價有較大幅度調整。但當聯儲宣布加息期押後1年半、樓價在危機跌幅非常有限，愈來愈多買家已經失去耐性。
最後就是筆者反覆強調的供需關係（2011年10月20日《內地中產移民 主宰港樓市》、2012年1月10日《港樓供應仍緊 內地資金未撤》）。
更值得留意，這股強勁的購買力是在銀行按揭政策仍緊的情下出現的。
如果成交走在樓價之前，樓價反彈幅度會否相似呢？
如果讀者記得筆者在1月5日的《美聯 至幫你》提到「這樣低的二手成交量在過去15年只曾在3個時段發生過……這三段時期正正出現於樓價底部幾個月之前」。
去年12月的二手成交只有3000宗（要注意土地註冊處(新聞 - 網站 - 圖片)的數字是反映大約1個月前的市），今年1月更只有2700宗，屬於歷史上極低的水平（農曆新年當月除外）。因次成交非常大機會在11月已見底（即12月數字所反映）。
根據過往經驗，樓價在隨後幾個月就會見底。這是典型的巴非特（Warren Buffett）「真理」：「當別人恐懼時貪婪，別人貪婪時恐慌」（Be fearful when others are greedy, and be greedy when others are fearful）。 這次不一樣？
股茘
