如果我而家有一層樓係手，我會點做?

相信香港得一層樓係手或仲未置業既人佔人多數。係金融海嘯睇住間樓升到而家都忍到手未將層自住樓放出既你，值得贏到2012年頭半年個十幾廿個%升幅。以香港人主流意見認為樓價偏高之際，得一層樓係手既你應如何自處呢? (如已有幾層樓係手實在無須幻想自己輸淨一層樓係手既慘況，請移玉步觀看其他文章 )

個案: Tom同老婆每人月入兩萬。手上兩人夾埋現金30萬。按揭借貸利率均為年息1.8%。

步驟一: 打去銀行估價
你梗係要知道你手頭上間樓值幾錢，可以用下銀行網上既估價睇下，再唔係落銀行問下。假設業主 Tom住係麗港城兩房，估價HK$4.0mil。然後check下銀行比你張repayment schedule，check下而家還淨幾多。Tom在08年用約2.2mil同老婆聯名買入該單位，借九成上會分25年還每月$8284，現時已還5年本金尚欠$1.668mil。而家間樓值4.0mil，根據金管指引你可以借到樓房市值5成既現金出黎，即係cash-out。四百萬既樓借盡2.0mil，而Tom只欠$1.668mil，所以應可cash-out到$(2-1.668)=$0.33mil現金，提供要用錢幫屋裝修既原因。

步驟二: 套現之後，選擇細妹落手!
有三十幾萬係手，當然手痕買下股票啦。如果你選擇投資樓房，就要計好條數等自己第時可以買多間上會。 Tom兩公婆搵四萬，如果佢cash-out返0.33mil出黎，就要回復到爭$2.0mil狀態。由於兩個人入息唔係多，佢最好將還淨20年的按揭展期至25年，盡量減低供款額。「展」左之後每月又3還$8284，不過仲有25年gogogo! 

雖然有(0.3+0.33)=0.66mil係手，但係再聯名買多一間樓只可做5成(投資)或7成(自住)按揭。阿Tom真係好鬼aggressive，諗到買間樓平租比自己細妹。還掂細妹每月都交成$9000租，不如買間沙田中心細單位$8000蚊租比佢，平出面一萬市價唔少。

細妹係極品租客，唔會揭發佢用九成按揭幫投資物業上會呢件事。為左費事比人call loan要急急腳台錢轉按，Tom搵左渣x銀行拍住既昆人保險公司做二按，費事比人香港按證公司check得太緊。

步驟三: 圍好條數，沙田中心
當自己仲係冇咩銀彈，防守能力不強。最好就搵流轉量 (可當作成交)高既屋苑同埋方便既屋苑開始做投資。由於現時買新樓收租回報太低，方便而又有番咁上下肉食既屋苑一般都十幾廿年樓齡。租樓既人較多係貪方便，如你買沙田無論出租或甩手都快D。現時細單位做$2.50mil，Tom先係屋企用銀行網頁既mortgage calculator計諗條數先出去睇樓。佢發現做2.25mil做九成上會分廿五年每月還$9000蚊，但係老婆人工得$20000如果利息加到4%佢每月要還約$11000，大於老婆人工一半而過唔到壓力測試(即係批唔到)。

就咁Tom係睇樓之前就圍好條數，知道老婆借盡都係2.2mil左右，間樓再貴D就要自己補cash或拉細妹落手做擔保人。佢自己一定要同呢單借貸分開，如果唔係佢地兩公婆可能因擁有第二間樓而借唔到九成上會。

步驟四: 間樓聯名變單名
原本麗港城係聯名，為左令老婆無樓手而可以借盡究成上會， Tom要將間麗港城變做單名。呢樣野要搵律師樓做，你可以係process期間睇下樓，因為攪都要成個月。聯名轉單名可以叫老公將間樓轉贈比老婆，或用約市價賣出自己一半既業權比老婆。轉贈方法不適用於仲未還哂樓按既單位，因單位一由聯名轉單名，你就要去銀行重新搞過哂D按揭，而銀行一般不會接受轉贈樓宇既按揭申請。

所以Tom老婆要用市價「賣一半樓」比老公，成交價為四百萬減些少既一半，即一百九十幾萬，為的要令交易所微印花稅減至一百蚊。做好之後Tom就自己單拖問銀行借還淨既200萬上會，而令老婆無債一身輕。做好單麗港城單野最好隔返幾月或等到樓市低迷先去買心儀單位。以上做法令Tom及老婆合共資產市值增至(4.0+2.5)mil=$6.50mil，仲有細妹交租既被種收入，須知收左阿妹租後還按揭可令已清還本金增加，還哂就可以多層樓在手! 如果我有一層樓係手，我就唔會滿足只係得一層樓，我亦承認自己唔係股神，比股票玩多過玩股票，既然自己可能有九十幾歲命，有抗通賬既租金收入先可令我好過一點的!