夜間「面子」修護工程

男兒志在四方，出入見人「面子」攸關，唔想抹脂擦粉有損陽剛形象的話，夜晚便要為肌膚補充能量，皆因每晚10時至凌晨2時是肌膚進入自我修復更生的最佳時間！今天我們便來顛覆「一日之計在於晨」的概念，面子修護工程，要由夜晚開始！

精華素修復

最基本的夜間護理便是在潔面爽膚後塗上晚霜，促進肌膚自我修復及膠原蛋白的再生。很多人日與夜都是使用同一套護膚品，但其實夜間修護跟日間保護有很大分別，日間着重對抗污染與紫外線，夜間則是修復和滋潤；所以日霜和晚霜要分開。

而大部分人覺得晚霜只針對補濕，其實不然，應按自己膚質選擇，便可令修護功效事半功倍！含水楊酸的晚霜能有效擊退粉刺及減低暗瘡形成機會，適合油性肌膚；而乾性肌膚則可使用具深層補濕滋潤功效的晚霜。

面膜抗缺水

面膜是肌膚急救好幫手，但短時間內其實難以令精華完全滲透，而Sleeping Mask便可解決這煩惱。在現今「冷氣大過天」的社會，普遍人都有缺水乾燥的皮膚問題，所以夜間可以選擇能夠強化肌肉鎖水能力的修護面膜，在睡眠時進行補濕療程，翌日醒來定必容光煥發！

使用睡眠面膜時，不應塗得太厚，同時亦要注意敷面前的潔面程序，否則只會堵塞毛孔令暗瘡大爆發！在敷面前亦應先塗上乳液及面霜，為肌膚打好底，這樣可使面膜功效大大提升。

眼霜亮雙眸

護理眼部肌膚是夜間修護的重要步驟，因為晚間肌膚不再暴露於游離基中，對較脆弱的眼部肌膚來說是修復工作的最佳時機！由於眼部肌膚厚度僅是面部的三分之一，所以需要特別呵護，應找尋溫和及不含刺激成分的眼霜，平日使用的護膚品亦應避免塗在眼部位置以免引起過敏反應。

大部分人只會留意眼袋位置的護理，其實眼霜亦應該塗在上眼皮的肌膚，可減少皺紋形成。

折現因子

source from iMoney

【iMoney智富雜誌—ibanker教室】最近香港關於青年人的話題特別多，從帶領反對國民教育，到批評「八十後」的工作態度，以至大學畢業生水平和 情緒智商問題。筆者並非社會學家，沒有在學術上研究「八十後」或「九十後」的問題。但翻開歷史，看到的是每一代都投訴下一代不行，總以同樣形容詞標籤新一 代。從五四運動開始，我們的新一代總是浮躁、欠耐性。年輕人的革新和創造力，是老一輩眼中的激進、叛逆。

  人的記憶力很差，經常忘記了自己也曾年輕過。現在我們對八九十後的批評，與我們年輕時所受的批評其實不相伯仲。年輕人與老一輩的行為矛盾多年不變，其實是一些人類的基本性格所導致。本文試圖以經濟學的角度來解釋這些矛盾的必然性。

  折現因子小 只看眼前虧

  筆者認為年輕人和中老年人的最大區別，在於對未來看法的不一樣。以經濟學的角度來說，是不同年紀的人對未來的折現因子（Discount Factor）不一樣。折現因子是經濟學很重要的概念，指的是未來一元於今天的同等價值。譬如你覺得一年後的1元和今天8毫是同等價值的，你的1年折現因 子就是0.8。如果兩年後的一元對你來講只是等於今天的6毫，你的兩年折現因子便是0.6。愈久以後的錢，今天就愈不值錢。所以時間愈長，折現因子愈小。 折現因子表達了一個人對未來的得益在意的程度，愈覺得未來重要的人，折現因子愈大，也就是未來的1元在今天愈值錢。相反，如果未來並不是很重要，折現因子 就愈小。

  從另一個角度來看，折現因子小的意思，就是今天以很少的代價就能換取將來很大回報。一個折現因子小的人，會為了當下很小的快樂去放棄未來的目標。所以折現 因子很小的人，一般較浮躁，只注重眼前利益，不怎麼考慮將來，今朝有酒今朝醉。折現因子大的人較沉得住氣，必須在面對有很大利益，才能令他們放棄未來的收 益。

  折現因子高的人比較有耐性，折現因子低的人比較急功近利，這正是我們常常形容老年人和年輕人的說法。事實上，經濟學家就做過很多關於年齡與折現因子的詳細 研究。我們可以從圖中看到其中一個結果，年紀愈小的人折現因子愈小，老年人的折現因子明顯較高，正好合乎我們的想像。

  冒險貪新鮮 願承受捐失

  我們可以用折現因子解釋不同年紀的人在財務行為上的差異。以儲蓄為例，年輕人一般不喜歡儲蓄。因為儲蓄就是放棄現在的消費，來換取將來的收入。如果年輕人 10年的折現率是0.2，要說服他們儲蓄，就必須讓他們有今天投資2元，10年後獲得10元的機會。老一點的人，就不需要那麼高的回報。以圖為例，因為老 年人的10年折現因子是0.6，所以投資 6元回報10元的東西就足以誘惑他們去儲蓄了。

  我們也可以解釋，為甚麼像讀書這種高回報的事情，年輕人一般做得不夠。讀書的回報雖然很高，但是過程很痛苦，要犧牲的快樂很大。因為年輕人的折現因子很小，所以很小的快樂，如打遊戲機，看電影，打球等就能夠讓他們放棄將來很高的回報。

  因為折現因子小，將來的損失對年輕人也不是很大的事情，以「將來」來威脅他們不會很有效。搞革命的一般是年輕人，因為將來給人逮住的後果，在今天來看來不 是很嚴重。年輕人願意承受比較大未來的損失，來滿足今天的一些願望。如果好好引導，勇於嘗試不見得是壞事。當然，從另一方面看，折現因子小也是導致年輕人 容易犯罪的原因。

  為甚麼年輕人會有比較小的折現因子？新鮮感是很重要的原因。小孩子可以為了很小的事情而覺得開心，而如果今天的快樂看起來比較大，自然難以放棄。老年人很 多東西都見過玩過，所以就比較不為所動。此外，愈是有安全感的人，愈有冒險精神，也愈對未來不重視。年輕人因為有父母照顧，所以可以不害怕嘗試，不需要儲 蓄或計劃未來。

  曾有教導孩子經驗的人都知道，因為折現因子小，對小孩講大道理，講將來後果是沒有用的，即時的賞罰，如小測過後可以吃糖果，不交功課不能去逛街才對小孩有效。

  不同的年紀的人，有不同的折現因子，是自古以來的事情。「八十後」或「九十後」的態度想法和老年人不同，並不是出於這一代特別不一樣。我們年輕的時候也曾 如此，只是我們忘記了，或者表達方法不一樣而已。更重要的是，我們不必把這分歧當成壞處。因為折現因子低所以可以勇於嘗試是好事情。我們應該給多一點機會 去讓年輕人體驗不同的生活，學習不同的東西。

  撰文：王澤基、潘凱媛

  資料整理︰潘凱媛

  王澤基：香港中文大學應用金融學教授、牛津大學經濟學博士、碩士課程主任前巴克萊銀行常務董事，逾十年投資銀行工作經驗。

5招Hold住快樂

棟篤笑鼻祖黃子華是個神話，年年開show座無虛席，今年talk show的主題圍繞為「洗燥」，名子改得貼切，近年香港人怎能不躁？面對通脹、生活艱難等問題，人人生活有壓力，但總有簡單方法讓心情愉快一點。以下5招助你擺脫燥底，化戾氣為好心情。
1.享受當下 知足常樂
很多人都覺得這句話太抽象，讓我舉個例說明。

看過《中國人，你為什麼不快樂》一書，作者給自己起名「行走40國」，他對任何人都不透露真實姓名。他到過印度，認為當地人雖然不特別富有，但有著如孩子 般的大無畏快樂。一個印度朋友給他講了這樣一個故事，讓他看到了這種快樂背後的秘密———漁夫每天捕撈一定數量的魚，剩下的時間陪妻兒，跟朋友聊天，彈彈 吉他，自覺生活充實，內心富足。於是，有銀行家建議他多捕魚，向他建議發達大計，例如賺錢買更大的漁船、建漁棚，打撈多的魚再賣給加工商，或自己做批發零 售，結果可以賺更多的錢。退休的生活就有保障，可以住在海邊的小鎮，陪妻子孩子，跟朋友聊天吃飯彈吉他。漁夫笑著說：這不就是我現在做的事嗎？不去想財富 的多寡， 本著「夠洗夠用就夠」的心態，做自己最想做的事是快樂的根源之一。

2. 去「燥」大法：大笑
唔老土，「笑」是最低成本的快樂方法，每個人每天應保持笑的習慣，不管這些gag/活動有幾咁無聊或低俗。小時候，我們只需關心學業、小社區周遭發生的一 切，還算快活；今天，他們的目光放諸於世界、股市樓市，埋首於鋪天蓋的訊息當中，更多的所見所聞只能讓人黯然神傷。放工後，不妨在facebook/微博 follow一些有趣的群組，例如''9gag''、''冷笑話大全''等等，或到newsgroup瀏覽有趣的話題，有助擺脫枯燥生活，另外可相約朋友 去Happy Hour或一起睇棟篤笑，讓幽默的台上講者為你消消氣，一笑泯「憂愁」。

3. 獨自做運動
運動比起思考帶來三倍的快樂，原因是運動可刺激腦內啡，不快的情緒會立刻少一半。另外，運動能讓人在獨處時冷靜一下，覺得煩惱時不妨與內心先來一場對話， 說不定當你認清自己的想法，就能「諗通」難題的解解方法。日本名作家村上春樹都是以慢跑來排解壓力，他每天至少慢跑1小時，並連續23年參加跑馬拉松比 賽，藉著劇烈運動來享受獨處之樂。

4.與知己傾10分鐘電話
無業者煩搵工，搵到工又覺得薪水不滿意；樓價貴，買不起房子時叫苦，但買了房子後又苦惱被貸款綁緊10年、甚至是20年的人生，你怎會快樂？不少人覺得自 己活得像一隻逃不出滾輪的倉鼠。當情緒燥底時，不妨打個電話跟好朋友/情人吐苦水，據說傾10分鐘電話能幫你減輕心理壓力，更妙的是，女人的好氣色與好心 情有關，聊10分鐘 gossip電話，相當於使用一次護膚精華，皆因好心情可透過神經傳送，能有效改善皮膚狀態，快樂又能美肌，當然每天要堅持了！

5. 製造香氣  帶來幸福味道
你可以在工作崗位或家中創造室內香氣，花5分鐘的時間選幾種精油混搭在一起，不論是使用香薰或是噴霧的方式，只要善用一些近乎大自然的香氣，可把工作的煩燥瑣事暫時擺脫，自然療法專家特別推介「天笠葵+雪松」的精油配方，能安神舒缓，助你入睡，讓你心中充滿幸福的感覺。

操盤人要冷血

有人認為，投資在二級市場是與自己競賽的生涯：一日有金融市場，只要有無比信心，有落場「大智慧」，便可在金錢遊戲中打滾。

個人投資最難的事情，是要100%承擔所有買賣決定，除了專注數字變化，亦必須有很好的心理質素才或可成功。當你以為「資金曲線」（Equity Curve）已邁進到某一領域，已滾大了的資金曲線，又可以由一兩條做錯的大trade打回原形，跌入贏少賠多的輪迴宿命。

不與任何資產談戀愛

在過去二十二年的操作生涯，最初以北美、再延伸至環球長短倉（Global Long/Short）為主打，到近年進入了家族資產投資領域，我更加體會到，不可以和任何一種資產類別（Asset Class）談戀愛，而在股票市場的領域，很多時更要「冷血」地對待。

當一隻股票的PE與Beta愈來愈不合理，再「長」這股票時，是否要買保險作對沖？很多時候，我或會考慮善用期權的特性，去減低手持正股的風險。過去的經驗告訴我「never say never」，當你認為某些股票已跌到某些價位，從而反映到「合理」市值時，你想做「長」的股票，可以是低處未算低，資金曲線不斷向下，操盤人已毫無翻身機會！

我還是以北美股票及外國市場用ADR上北美板的股票為操作根基，最集中的操作，當然落在美洲東岸時間的交易時段。在剛過去兩周，大部分時間在北美東岸，也有機會和當地人詳談不同話題。此時此地，我深深體會到，在QE3效應下，資產泡沫雖急速形成，不少人仍然沒有忘記○八年金融海嘯延伸至現在的深刻教訓，普通人的投資也變得更為踏實，不少投資者也只是靜觀其變，不會有「大動作」。

在此，也要為一些「龍頭主力股」作短評。今年五月十八日才上市的facebook（上市代號：FB），上市當天最高市值為1,040億美元，現市值為約445億美元，facebook在投資的領域來看，熱潮或已過，在更踏實的年代，也難再輕易找到股票只漲不跌的神話。

順勢而行不預設立場

股票上升的法則，很多時也離不開一大道理：長期股票增長，是因盈利有所改善，收入增加所致。每年最重要的美股業績報告是在第四季。三隻龍頭主力科技公司的業績公布如下：Google（十月十日），Apple（十月十五日），及facebook（十月二十三日）。

在操作領域，要做到「順勢而行、長短均可」，在盤路上就不可能預設立場，較成功的操盤人，也必了解箇中精義所在！

最後，讓我在此哲理一點去談「交易之道」，市場真的沒有一天是Typical Day，萬事萬物也是不停在變，操作以外，所有事情也沒有不變的硬道理。在最關鍵之時倒數，更要做到有效的風險管理。某些時候，必須放膽去「操」，但要留 有餘力（即有效資金管理）；同樣地，有時最佳的投資便是「不投資」！

錢志健

資深對沖基金經理，投資經驗逾20年，曾任全球最大型倫敦上市對沖基金地區主管，目前為一家族資產公司董事局成員，活躍於流動與非 流動策略，以環球長短倉為主打，並曾撰寫數本金融著作。他於○六年組織哈利車隊 Ride 4 Hope，盼望在金融以外做有意義的事情，作另類贏家。

億萬富翁神奇公式 :  1.4萬×(1+20%)40＝1.0281億

富人何以能在一生中積累巨大的財富？闊佬們究竟擁有什麼特殊技能，是那些天天省吃儉用、日日勤奮工作的上班族所欠缺的？到底理財致富的條件何在？答案是：億萬富翁神奇公式！

這個「億萬富翁神奇公式」假定有一位年輕人，從現在起每年定期存款 1.4 萬元，享受平均 5% 的利率，如此持續 40 年，他可以積累的財富為 1.4 萬元 × (1 + 5%) × 40 = 169 萬元。

但是，如果這位年輕人將每年應存的錢全部投資到股票或房地產市場，並假定能獲得年均 20% 的投資報酬率，則 40 年後，他能積累多少財富？一般人猜測是在 200 萬元至 800 萬元。然而，「神奇公式」給出的答案是 1.0281 億元！

億萬富翁神奇公式

而這個資料，乃依照財務學計算年金的公式得到：1.4萬×(1+20%)⁴⁰＝1.0281億。試試將這個天文數字與前述平均投資報酬率僅為 5% 的定期存款相比，你會發現兩者收益的差距達 70 餘倍之巨，多麼令人驚訝！

儘管這個「億萬富翁神奇公式」聽來很是懸乎一個 25 歲的上班族，若依此方式投資到 65 歲退休，就能成為億萬富翁。如此，全世界闊佬將遍地都是，一抓一大把。相信這種情景出現的概率不高，因?一般情況下，沒有多少人會將之進行到底。畢竟漫長 的 40 年裏，會發生多少不可預料之事。

顯然，「億萬富翁神奇公式」真正的目的，是告訴人們投資理財並無什麼複雜技巧，最重要的乃是觀念。每個理財致富的人，只不過是養成了一般人不喜歡、且無法 做到的習慣而已，即投資理財的能力。如此，那些令人困擾的貧富問題就有了「基本標準」的答案：一個人一生能積累多少財富，不取決於賺了多少，也非一味開源 節流，而是取決於如何理財。這便是致富的關鍵。

你認為自己是一個貧窮的人嗎？如果是，你是否想過改變自己的現狀，從現在起積累自己的財富，邁向富人的行列？讀讀以下的這些理財哲學，或許會對你有所啟發。

億萬富翁神奇公式 A、將生活費用變成第一資本

一個人用 100 元買了 50 雙拖鞋，拿到地攤上每雙賣 3 元，一共得到了 150 元。另一個人很窮，每個月領取 100 元生活補貼，全部用來買大米和油鹽。同樣是 100 元，前一個 100 元通過經營增值了，成為資本。後一個 100 元在價值上沒有任何改變，只不過是一筆生活費用。 

貧窮者的可悲就在於，他的錢很難由生活費用變成資本，更沒有資本意識和經營資本的經驗與技巧，所以，貧窮者就只能一直窮下去。

財智哲學：渴望是人生最大的動力，只有對財富充滿渴望，而且在投資過程中享受到賺錢樂趣的人，才有可能將生活費用變成「第一資本」，同時，積累資本意識與經營資本的經驗與技巧，獲得最後的成功。

億萬富翁神奇公式 B、最初幾年困難最大

其實，貧窮者要變成富人，最大的困難是最初幾年。財智學中有一則財富定律：對於白手起家的人來說，如果第一個百萬花費了 10 年時間，那麼，從 100 萬元到 1000 萬元，也許只需 5 年，再從 1000 萬元到 1 億元，只需要 3 年就足夠了。

這一財富定律告訴我們：因為你已有豐富的經驗和流動的資金，就像汽車已經跑起來，速度已經加上去，只需輕輕踩下油門，車就會疾駛如飛。開頭的 5 年可能是最艱苦的日子，接下來會越來越有樂趣，且越來越容易。

財智哲學：貧窮者不僅沒有資本，更可悲的是沒有資本意識，沒有經營資本的經驗和技巧。貧窮者的錢如不是資本，也就只能一直窮下去。

億萬富翁神奇公式 C、貧窮者的財富只有大腦

人與人之間在智力和體力上的差異並不是想象的那?大，一件事這個人能做，另外的人也能做。只是做出的效果不一樣，往往是一些細節的功夫，決定著完成的質量。

假如一個恃才傲物的職員得不到老闆的賞識，他只是簡單地把原因歸結為不會溜鬚拍馬，那就太片面了。老闆固然不喜歡不尊重自己的人，但更重要的是，他能看出 你的價值。同樣，假如你第一次去辦營業執照，就和辦證的人吵得不可開交，可以肯定，你開的那個小店永遠只能是個小店，做大很難。這樣的心態，別說投資，連 日常理財都難做好。

很多投資說到底是一種賭博，賭的就是將來的收益大於現在的投入。投資是件風險極大的事，錢一旦投出去就由不得自己。

貧窮者是個弱勢群體，從來沒把握過局勢，很多時候連自己也不能支配，更不要說影響別人。貧窮者投資，缺的不僅僅是錢，而是行動的勇氣、思想的智慧與財商的動機。

貧窮者最寶貴的資源是什麼？不是有限的那一點點存款，也不是身強力壯，而是大腦。以前總說思想是一筆寶貴的精神財富，其實在我們這個時代，思想不僅是精神財富，還可以是物質化的有形財富。一個思想可能催生一個產業，也可能讓一種經營活動?生前所未有的變化。

財智哲學：人與人之間最根本的差別不是高矮胖瘦，而是裝著經營知識、理財性格與資本思想的大腦。

億萬富翁神奇公式 D、對自身能力的投資

有一位偉人的話，大意是一個人的價值大小，不是看他向社會索取多少，而是看他貢獻多少。相比之下，按勞分配並不是按你的勞動量來分配，而是要你生產出更多 的價值。只要你願意，你勞動的能力越強，創造的價值越多，就越可能獲得高的收入。多勞多得的根本是質而不是量，貧窮者最根本的投資是對自身能力的投資。

財智哲學：說到資本家，貧窮者就聯想到那些剝削工人剩餘勞動價值的人，心中自然有種抵觸。實際上，只要你願意，你也可以當資本家，資本市場是向每一個人開放的，其中也有你的那一份天地。

億萬富翁神奇公式 E、教育是最大投資

學歷只是一般教育的證明，學校裏學到的只是一些綜合性的基礎知識，人一輩子都需要重新學習。有一篇報導，江蘇省 2003 年高學歷 (本科及以上) 者人均年收入超過 11 萬元，小學文化程度者只有 3708 元，二者相差近 30 多倍。經濟收入的懸殊，已經造成實際上的高低貴賤。在當今社會，要想過上稍稍像樣一點的生活，就必須有一個高學歷。

財智哲學：教育是最大的投資，對很多貧窮者來說，他們的命運是和受教育程度密切相關的。因為貧困不是一種罪過，但貧困中的人都不得不承受它的惡果。

億萬富翁神奇公式 F、勿以運氣讓貧窮開脫

關於資本的故事每個人都聽過不少。比如某個美國老太太，買了 100 股可口可樂股票，壓了幾十年，成了千萬富翁；某位中國老太太，捂了 10 年深發展原始股，也成了超級富婆。故事的主角都是老太太，笨頭笨腦，居然一彎腰就撿了一個金娃娃。

從理論上講，美國老太和中國老太的投資都是成功的，但對更多的人而言，卻很難有什?推廣價值。兩個老太憑什麼能夠堅持捂股？不是理智的分析，也不是堅定的 信心，而是什麼都不懂，要麼是壓在箱底忘在腦後了，要麼是運氣的因素。貧窮者把很多事情都歸於運氣。因為只有運氣是最好的藉口，可以為自己的貧窮開脫。 「運氣不好」是所有失敗者的療傷良藥。

財智哲學：在商品經濟時代，人人都會有運氣，不勞而獲不僅是可恥的，而且是不可能的。一個人之所以有權獲得收入，是因為他讓社會生產出了產品，社會才給了他的回報。

億萬富翁神奇公式 G、知本向資本靠攏

有個故事說的是一個國王要感謝一個大臣，就讓他提一個條件。大臣說：「我的要求不高，只要在棋盤的第一個格子裏裝 1 粒米，第二個格子裏裝 2 粒，第三個格子裏裝 4 粒，第四個格子裏裝 8 粒，以此類推，直到把 64 個格子裝完。」國王一聽，暗暗發笑，要求太低了，照此辦理。不久，棋盤就裝不下了，改用麻袋，麻袋也不行了，改用小車，小車也不行了，糧倉很快告罄。數米 的人累昏無數，那格子卻像個無底洞，怎?也填不滿……國王終於發現，他上當了，因為他會變成沒有一粒米的窮者。一個東西哪怕基數很小，一旦以幾何級倍數增 長，最後的結果也會很驚人的。

貧窮者的發展難，起步難，堅持更難。就那麼幾粒米，你自己都沒了胃口。可一件事情的成功，往往就在於最後一步。當基數積累到一定的時候，只需要跳一下格 子，你就立地成佛了。這之前的一切都是鋪墊，沒有第一粒米，就沒有後面的小車大車，這個過程是漫長的，也是艱難的。但是世界上聰明的人很多，有知識的人遍 地都是，但真正能發大財的卻少，要把知識變?知本，只有和資本聯姻才行。

財智哲學：富人靠資本生錢，貧窮者靠知本致富。以知本作為資本，赤手空拳打天下，可能是現代貧窮者們最後也最輝煌的夢想。但是，一個生活在底層的人，很難有俯瞰的眼光和軒昂的氣度，貧窮者內心最缺乏的其實就是這種自信。

理財是一種思想，如果你想要更多的錢，必須改變你的思路。任何一位白手起家的人總是從小做起，循序漸進，然後不斷壯大。投資也是這樣，起初的投入雖有限， 但以財生財的觀念來說，它必然會成為未來獲取更大收益的基礎。很多人試圖期望儲蓄和籌集一大筆錢後，再來做一筆大生意或大投資，因為他們認?大的投入才能 賺到真正的大錢，但往往事與願違。太多的不成熟的動機和思維方式最終都使他們的大量資本承擔著巨大的風險，要嘛生意不成，要嘛慘痛的損失掉其中的大部分。

那麼，不理財而僅靠自己的一身本事，就會逐漸富有起來嗎？因為很多人在面對理財、投資時，總會不成熟的認為有風險，誰又虧了，誰又血本無歸了。總是認為把 錢存在銀行更把穩一點，殊不知，正因為這樣，他們失去了能逐漸成為一個富人的機緣，並且永遠也富有不了，只能成為一個辛苦賺錢的工具，而非自由自在的享受 生活的人。

陶冬：租金瘋漲 是時候賣樓 「不可持續 無以為繼 不合道理」

【明報專訊】在港居住已18年的瑞信董事總經理兼亞洲區首席經濟師陶冬說，眼見香港租金已升到「無以為繼」的地步，近日開始考慮賣樓。一年前，陶冬開始替香港的樓市發出警告，他說不再買香港樓，現在改為要賣樓，轉捩點是他不久前到數碼港用餐的經歷。

食肆租金三級跳 月租6萬變22萬

陶冬入戲院前，到數碼港一間經常光顧的台灣餐廳吃飯，店員溫馨提示他該店快結業了。「我覺得很奇怪，這裏食物也不錯，環境也不錯，怎麼就要結業呢？ 」原來，業主下狠手加租，月租從6萬元一步漲到22萬元。「當我看到那家店租金漲到22萬的時候，我就開始要賣我的物業。」

對 於香港房價，陶冬以「不可持續、無以為繼、不合道理（unsustainable, unviable, unjustified）」來評價。他形容本港業主加租之狠是「殺雞取卵」，而低息環境下，普通市民排隊買磚頭則是「迫於無奈」。然而，儘管全港租金都在 飈升，但自由行遊客的消費量卻跌了三成。「我所認識的真正高端的大陸遊客不來了」。陶冬指出，高端遊客買一張機票就可以去巴黎去日本，在那裏不論是住酒店 還是買奢侈品都比香港便宜，豪客消失消費也難言反彈。「當我看到那一點（指租金離譜），我就開始（想要賣樓）。房價下個月漲不漲，我不知道，但是風險和回 報已經不成比例。」

對於消費插水、租金飛漲這等怪象，陶冬的解釋是不少歐美零售品牌業績走樣後，高層為求交代，紛紛拋出「去亞洲」的大計。 陶冬指出，這些在歐美市場做不下去的品牌蜂擁來港開店，但他們來得快，走得也可能很快。「所有大公司都一樣，如果今年盈利下滑了幾成，我（指高管）要向董 事局交代，那我們就去Asia！」

歐美品牌攻港 純為向董事局交代

要描繪一個夢幻般美麗的亞洲藍圖其實非常容易：假設自由行 遊客每年以雙位數增長，人均消費每年再以雙位數增長，30年不變。如此情景預設下，歐美品牌擲多少錢搶舖都是合理的，近期頻爆搶租個案（見表）即反映了這 一點。「但這些人對中國、對香港、對亞洲的零售根本不了解。3年過後，大不了說一句我當時的判斷有誤。」

除了看淡本港樓市外，陶冬還指出全球兩大泡沫，即新興市場和德美國債，兩者皆是前兩輪量化寬鬆（QE）下最大的受惠者，也是目前的危險所在。

分析要走在最前 需進民間多看

準 確預言危險是經濟師的一項主要工作，儘管各人有各人的消息來源，但陶冬認為最重要的不是消息快不快，而是能否洞察大趨勢，並且在中國官員意識到之前先指出 來。陶冬自己就喜歡周圍行周圍看，他堅信很多有價值的一手信息藏在民間。「這些信息不在官方的文件中，也不在統計數據中，而是在民間。和走卒市販、車夫主 婦多聊一聊，你會得到很多一手信息，而這些恰恰還沒被統計出來。」

香港正在消失 租金淘汰奶茶菠蘿油

近來陶冬也開始不務正 業，寫起了食評專欄。以嗜吃自稱的他，去年6月在財經網站開了一個「跟着陶冬找美食」的專欄。說到香港美食，陶冬竟有些激動。「半年過來，我再去數一數 （寫過的餐館），好幾家關門了。有一些我已經寫好了，未等到發表再去看也關掉了。都是租金問題。The real Hong Kong is disappearing！……在我看來的香港是奶茶，是牛腩麵、菠蘿油包，是車仔麵，但這些在這一輪租金上漲中正在遭受重創。」

明報記者 李萌、高志堅

三個金錢的實驗

source from Yahoo.com

 

這不是一個新的實驗, 其實是多年來也有不少人應用過。這實驗對測試或了解小孩子, 甚至是你的男女朋友的金錢態度甚有幫助。

第一個場景是玩具店,  父母帶同其小朋友到大型的玩具店, 在他們可以負擔的範圍下, 讓小朋友選其喜愛的玩具, 看看他們選了什麼, 會否了解父母的負擔能力, 還是選了一些沒有意義的那些, 或很昂貴的, 人有我有的。

長大了一些, 換了另一場景, 是一間酒樓或餐廳, 父母可以叫他們的子女任點任食,  當然他們不是會常來這酒樓或餐廳, 看看他們的行為是如何? 子女會放任地叫了很多東西吃, 特別是貴價的東西, 叫了很多食物卻吃不完, 還是有一點計劃, 叫了合適的食物, 也照顧到別人的需要。事實上成年人也會遇上此場景, 如利用公司的公數來午飯, 可能在預算的範圍內會點得好一點, 自己付鈔的, 會有一定的考慮。


當小朋友在小時候太富裕, 而父母又不加以留意, 只求什麼東西也要給予最好的,  他們便會在不知不覺間養成沒有考慮, 沒有節制的習慣, 他們長大後, 父母年紀老邁, 將來家庭不一定可以這樣花費, 因為經濟有週期, 父母或自己的資產會增加, 也會減少。 而且沒有考慮, 沒有節制的也不會受人歡迎。當然過度節制亦不應該。

第三個場景可能是成年以後與別人相處時, 如其男友或是女友, 地點是連鎖個人用品店或是超市,一對男女正在準備買東西準備渡假或是舉辦一個家庭聚會如大食會之類, 男方或女方順道買一些聚會以外的東西。其中一方A認為另一方B會付鈔, 於是加入了一些自己要用的東西。B是有能力付款的, A乘今趟之便, 買了過於為了順便而買的東西, 如隱形眼鏡水, 鏡片, 大量糖果之類, 而且A買的數量甚多, 給人餓鬼頭胎, 貪心及沒有修養的感覺。

愛及關懷出於自願, 但其中一方有沒有關心對方的感覺呢? B會想A真的是那麼窮嗎? 這個人可以長久與其一起嗎? 見微知著, 小時候的心態, 長大後更會表露無遺。

李兆波
中大酒店及旅遊管理學院會計及財務高級講師

每日賺300元與3000元的分別

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根 據統計處有關香港人口普查的資料顯示, 香港的個人入息中位數是11,000元, 扣除強積金供款及稅款(每年只有108元)後每日有348元可用。而一位每日有3,000元收入的人, 月薪有90,000元, 根據稅務局2010-11年的年報, 年薪超過100萬至150萬元的薪俸稅納稅人有43,397人。而年薪超過100萬元的人更達84,297人。 假設他們買入了一個1,000萬的單位, 作按揭500萬元, 月供約26, 500元, 扣除稅款(12,395元), 強積金及供樓支出後(其實有部份是支出, 因為本金是投資), 每日仍有2,100元可以使用。這差不多是一個新界100呎劏房的月租。

這可以說是天與地的分別, 高薪的人, 一天的薪金扣除供樓及法例的支出後仍可以支付一個劏房的月租。低薪的人, 不租劏房每天只有348元可動用, 租了一個3,000元的房間更只有每日248元, 有些人要給予"家用"給父母, 更令情況不妙。

有朋友羨慕日薪3,000元的人。他們的特徵是有專業資格的居多,  多在金融界任職。 除了個別例子不用在很晚的時間才下班,  他們的工作時間頗長, 而且壓力不少。賺取此水平的薪金其實也要相當的體能, 才智及應付壓力的能力, 有些人寧願少賺, 也不想失去了健康。

高薪人士花費時可以較為豪爽, 趕時間而沒有駕車的可以乘的士, 由港島往新界約200元, 只是每天薪金的少部份成本, 減去以後仍然有賺。另一方面, 眼見不少低收入的人有時候每天花費於不是必需的東西, 一碌咭便200元以上, 已是其每天薪金的三分二, 減除交通費及早餐晚餐後便所剩無幾。

有人常常怨天尤人, 投訴收入低, 社會不公平, 自己沒有比別人能幹, 沒有關係去上位, 當然收入低。有些人固然收入低, 但支出卻比人高。我常建議那些收入不高的人留意自己一天的花費。當一個支出高於你一天的收入時, 你便要加倍留意, 看看是否值得去花。有人很阿Q的想這些東西可以用上很多個月, 一次花2千多元等如每天只是10元。但原來他們每星期也有這樣的支出, 變成很多個10元, 甚至是不能自拔的地步。

在最近一個講座後有讀者特地走前來向我說多謝及與我拍照, 因為我建議了不少儲蓄的方式給他。  當然亦有相當不同意的人, 不同意不要緊, 但只是羨慕別人薪金高絕對不是正確的方向。這些人不改變自己的花錢習慣, 每天有3,000元收入也會帶來沒有儲蓄的境況。

李兆波
中大酒店及旅遊管理學院會計及財務高級講師

你開始計劃儲錢結婚買樓了嗎?

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朗尼: 諗樣兄你好,本人睇左你寫的文章真係好到肉,獲益良多,小第有D問題想請教,還望指教.
本人27歲,月入不穩定,因為剛剛在年頭到人合資開了影樓,所以講好左拎人工1W,其他留在公司營運,同埋無做AUTOPAY所以無入息證明(如果我計劃買樓是否要做數呢?).

 
另外,女友收入1.5W,來緊想轉份高D收入的工,應該年尾就走人,起薪點有1.2W再追數,應該2,3W無問題,但坦白講要時間,目標想快點搵多D人工 一齊買樓租出去,現在都住在洋樓,斷供了(多得父母).自己手頭上還有35W資金,加埋女友的40W,有75W,想搵D 240W樓做7成租出去來增加非工資收入,唔做9成係因為怕每個月要自己拎多左錢出來,寧願首期比多D都唔想每月負錢,除左影相,樓市呢樣野真係知識不 足,希望諗樣兄點醒小第,萬分感激!

共同理財既一步

如果一對有志向既戀人，希望早著先機，係結婚之前就踏出共同理財既一步，應該有咩地方要注意呢?

未儲到錢既戀人，又決定開始共同理財的話，可到銀行開個理財戶口。兩年內諗住結婚 的話，你只宜存錢咩都唔好做。若未諗住短期結婚既可以月供股票，雖月供傭金計埋要1%(比平時0.125%-0.25%貴)，但在此淡市(成交不足500 億)買貨擺兩年衰極有個譜，不願冒風險或其中一方未有買賣股票經驗者不宜入貨。冇咩諗到可以供盈富基金或內銀H股。

下一個問題係每人要夾幾多落個戶口呢? 如果冇儲錢習慣請由人工三成逐漸加上去，三成都儲唔到睇黎你要每人月入5-6萬先可以唔使儲咁多。在此諗樣建議年青人，就算搵到幾錢都應該養成儲錢習慣， 一時因人工大增而自我膨脹猛fing錢好多人都試過，通常以負上更多卡數告終。本身仲有卡數係身既要問自己係咪中左marketing人既計，買埋成堆無 謂野。

討論家用問題

成家要男女都要有所犧牲，連錢都唔肯開始commit去儲實在困難。當然有人屋企 傳統係儲係自己戶口度，冇問題! 係另一家銀行開個單名戶口分開儲比埋internet banking 密碼大家知就可以。再而進之後討論家用問題，係單親家庭或女權當道成長既男子真係冇比家用既概念，佢未必係扮哂野唔比錢，而實需時間去解決。睇到呢度你可 能覺得使唔使咁煩? 諗樣認為財務問題係結婚前要一步步解決，總好過米已成炊後才恍然大悟去面對。

朗尼同女友夾埋都儲左七十幾萬，算叫唔錯。九池灣既麗晶花園、新麗花園可搵到符合budget既選擇。但留意資金睇落較緊絀，買完2.4mil價值既樓比完洗費如印花稅、傭金、些少裝修費後所餘無幾。想收租而budget又向下行一格係本樣介紹過既翠屏花園，或荃德花園可以係個好選擇。

令浮薪被承認

至於上會方面，女友要比過去六個月糧單最好有埋稅單先可令浮薪被承認，若資料不足 只會用底薪計算。朗尼自己當然叫到partner出autopay比自己就最好，如果唔係工資證明書，每月乖乖地將出糧支票入哂去同一戶口都有幫助。睇你 地兩個人工加埋，如出面無重大負債都可以上到會。假設佢地買2.3mil既樓借七成，分25年還就當加埋壓力測試都係月供八千幾蚊，應該無問題。所以入好 D票同埋女友六個月proof最重要，開個file有系統地儲起佢吧! 用statement，唔好再用銀行薄仔啦，會唔記得打薄!

「 聯權共有」 及「 分權共有」

當然未結婚咩野都唔可以諗得咁idle。買樓時唔好用長命契，用分權共有去共同擁有呢間樓，有咩事都可以賣走自己一半權益「走人」。

M型社會你攪清楚未?

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問一: LumYeung兄

本人是為庸才,也是28,月入25K, 女友月入10K,2人AUTOPAID出糧,穩定工作,2人皆無負債。2人有流動資金約~500,000
我現與父母租樓同住。家人和自己現在沒有任何物業,打算2年內結婚,買樓與妻子同住。若現在買樓,會報自住,做90%按揭。買樓後,首2年放租,待結婚後遷入自用。

看過LUMYEUNG兄的鴻文,一路向西,都認同西邊潛力較大。比較過各區,現打算買屯門市中心的樓, 雖然我不知將來樓價走勢,但相信市升,屯門升多啲;市跌,屯門跌少啲。而且我看現在按息很低p-3.1 (~2.1%.p.a) 若日後銀行加息,必先收窄新做按揭利率(即p-2.5, p-2, p-1) 。之後usa加息,香港的p才會上升,才影響己做按揭的人。所以,新做按揭利率每收窄1%(i.e新做按揭加息1%), $2m按揭,每年利息開支多$20,000,就算樓價跌,好似也不吃虧,若樓價平穩或上升,可賺2年低息和2年租金。

我自己意見係只要樓價跌少於2成,加息多於2%,現在買都是比較有利,希望LUMYEUNG兄指教

問二: 另外讀者陳小姐問該區瓏門細單位有消息於日內開賣，　對其它屯門龍頭大型屋苑會有什麽影响呢?

答二: 陳小姐: 首先瓏門開賣，二手一般冇成交。屯門好耐無大型新盤出，餓左咁耐既經紀會力谷新盤，冇agent會為二手樓個一萬幾千實袋既傭而理你。要睇該區二手可等到十月。

答一:

租樓定買樓實是香港人top5要discuss既hot-topic，今次再撰文 討論。先講租樓實是市場必現產品，唔好以為租親樓既人一定冇樓係手，其實大把人因工作實要將新界間樓租比人，自己又走去九龍租樓住既。而家市場多左批新力 軍就係越黎越多既大學生，遲下深圳放寬來港簽證，北區會有更多住宅比人租左黎當倉用。比現象解釋點解今年租金升得特別勁。諗樣之前既庸才文章頗受歡迎，在此謝過各位讀者。今日再用庸才文章既concept為阿俊解難。香港正進入後發展時代，社會貧富懸殊嚴重。為令自己日後擁有安身立命之所，需要及早認為自己係邊類人，做好準備。以下有五大類，cover到社會上九成既人。

窮人

做窮人唔緊要，最緊要承認自己係懶同埋keep住攞政府福利就得!由細到大學校加上阿爸阿媽教你要進入第二個族群即「打工仔」既行列。亦即上任特首成日講既「向上流」。

打工仔

呢個行列係最xx既! 搵既錢又唔係多，稅又打得重。政府同學校都不斷灌輸打工仔既生活模式，而資質平庸既大部份人都難免進入呢個行列。政府同阿媽都教你為左尊嚴，寧願打工都唔 好做窮人等人養，可惜而家香港人為左保住份工，有人尊嚴已盡失、有人要偷呃渡日，咁不如簡單些少做窮人好過。

打工皇帝

諗樣原本想歸類為搵到錢既打工仔，不過係物價越來越貴之下，一個月入七萬，家庭總 收入十萬既「搵到錢」打工仔其實同大部份既人(包括諗樣)冇咩分別。該月入十萬既家庭交稅約二十萬一年，買間4.50mil既兩房昇悅居都要月供 18,000一個月，一年洗費220,000，假設每人要用$4000/月 供養父母，高收入既人交稅好易計，因扣稅項目金額變得太渺少，就咁用17% standard rate計都可以! 究竟每年可以儲起幾多呢?

項目	年支出
供樓($18000/月)	$216,000
交稅(17%)	$204,000
供養父母(每人$4000/月)	$96000
自己洗費(每人$10000/月)	$240000
養日本車	$48000
一年去一次歐洲/美洲	$50000
Total	$854,000

你睇下@!!一日得三百蚊用，住假毫宅昇悅居(有怪莫怪…)，揸架二手日本車聽落都唔係型既profile，但係相信大部份係香港既讀者家庭月入都冇十萬! 而上述個案每月淨低既錢只有$(1.2mil – $0.854mil)=$0.346mil。又假設佢地三十歲做到五十歲將呢舊錢儲起，而人工又可以隨通賬上升，佢地到五十歲就約有$0.346mil * 20= 等於今日6.92mil既購買力! 如果好辛苦咁「慳慳地」養一個小朋友，用四百萬既一半，得番4.92mil，夠買多間樓收租。就係得咁多! 多謝哂!

以上假設，係該夫婦冇係股場損過手先有約五百萬加MPF揸手早少少退休(可能係被 迫)。高人工既打工仔通常都做唔到六十歲。買股票賺錢定蝕錢多，閣下自決。所以結論為叫得打工皇帝，你要家庭月入去到二十萬先會有大把錢洗同埋「買番間 house」住既感覺。搵得呢個收入你通常兩公婆都係專科醫生，或大brand入面既regional manager。

老闆

大部份既人創業都係失敗，做得老闆又搵到錢應該係個專才: 即識搵客又睇得住下面班伙計。老闆其實可歸類為資本家，因公司錢銀既流向，點樣運用有限既錢(或人)做多幾轉生意係成功要素。諗樣唔係個合適既老闆，不過見成功既公司董事都係懂得運用手上資源之仕。

有錢佬

有父蔭，或無需再為錢而工作既為有錢佬。打工皇帝及老闆無不以此為重大目標。打工 皇帝要去到有錢層次，好似穿梭機擺脫地球既地心吸力咁，要用好多能量(即係要去到好高人工)先做到。老闆係順景時確實有錢湧入黎既感覺，加上生意多是自己 同少數partner一齊創立，有錢之餘亦有成功感，行步路都挺直D!

做咩解決阿俊既問題要講到咁遠呢? 因為買樓係人生planning既一部份。以阿俊呢個歲數同呢個人工，睇黎呢世去到廿萬月入近乎冇可能(除非到時老麥平均賣三百蚊個餐)。諗樣無得罪之 意，為左認真咁答讀者先講真說話。至於你問點解冇咩可能到廿萬? 就好似睇奧運百米飛人保特咁，真係「跑得出」既去到廿幾三十歲已經知道。阿俊可以比多幾年時間自己，等踏足社會工作十餘年已大概有結果。真係大器晚成既人 無幾多個。

攪清楚未?

攪清楚自己未係打工皇帝亦都退唔到落窮人呢一步，阿俊可以早一點開始運用資本去幫 自己加快累積財富。跟住自己咁諗用九成買樓再偷雞放租，最好用單名(即阿俊自己)，博兩年後樓價升一至兩成阿俊已經可以將第一間樓轉七成按揭，銀行好少番 check呢類case自住定租。幾年後結婚買另一間樓比老婆揸手，用老婆名又做九成上會而阿俊自己做擔保，到時三十出樓有兩間二百餘萬既樓，希望用年複 年既通賬貶去爭銀行既借貸。三十餘歲極多錢洗，只望淨番些少又等手上兩間樓升值，等時機加按錢出黎買埋第三間，如此附合一間自住兩間收租既策略，四十歲就 算比人裁左出黎都仲有收入來源。

觀乎你十年前做落按揭，今時今日收番跟通賬升既租金已夠你供樓加清淡茶飯。建議阿俊快手開始倍大資產，再打工落去都唔會令自己有所躍進，倒不如冒些少風險用槓桿爭取被動收入。相反如你係打工皇帝或有錢佬，絕對可以按兵不動等跌市先入市，因跌市要有錢人先可以出街掃貨。

今次結語係身無分文，必須賭博。大跌市時無風險施施然入市要實力雄厚既人先做到， 打工仔唔駛諗自己會靠此賺大錢。頂多比你四十蚊用幾十萬入匯豐，八十蚊放賺幾十個而矣。平庸既人要係香港晉身小富，實在需要借力打力。攬清楚自己 position，做不停比稅既「中產」最無謂。

護膚以油制油

【明報專訊】夏天炎熱濕黏的環境令平時屬乾性肌膚的人都出油，更不用說油性或混合性肌膚的人。對抗面部出油問題，多數人偏向使用質感清爽的水分產品，但如果說在臉上敷油能抑制油脂，你相信嗎？

水分產品治標不治本

臉 上已經多油，還要多塗一層油，感覺不會太恐怖嗎？關鍵在於使用時控制分量，以及選擇針對本身皮膚問題、有控油效果的植物油，例如佛手柑、薰衣草、茶樹、檸 檬、檀香木等都具平衡油脂、消炎、修復等功效。但很多油性肌膚的人為了清爽，洗臉時選用潔面泡沫或是水分含量較高的控油護膚品，以為這樣能令皮膚保持乾爽 水潤。這些護膚品通常以物理方式控油，即時效果雖然明顯，但治標不治本，過不了多久又再出油。

植物油能平衡油水

水油不相容， 用在護膚也是一樣。皮膚出油時，油脂會吸附空氣中的微塵或污染物，堵塞毛孔，讓皮膚內變得更髒，以至粉刺暗瘡出現。大部分水溶性護膚品就算能控油，也只能 留在肌膚表層，不能達到預期的功效；這時用上護膚油，以天然油增強肌膚滋潤程度，調節肌膚內的水油平衡，反而能控制油脂分泌。再者，光靠水，護膚營養無法 直達肌膚底層，還是需要與面油質感相似的油分，才能滲透肌膚，加強血液循環，排出毒素，令之後的護膚品更為吸收。以油制油看來有點「以毒攻毒」的意味，但 對於難搞的出油問題，亦不失為一個值得嘗試的護膚方法。

(1a) Aromatherapy Associates 紓緩消毒

品 牌相信香薰治療對紓緩身心的功效，專門推出按摩油、精油等護膚品，被不少酒店的Spa採用。此精油蘊含薰衣草、依蘭依蘭和玫瑰，能為肌膚消毒，同時平衡肌 膚油脂分泌，促進肌膚天然再生過程，特別適合混合、油性或暗瘡肌膚使用。此外，品牌標榜玫瑰香氣能令心情愉快。（$585/15ml）

(1b) DECLÉOR 潔淨排毒

伊蘭原聚素是100%純天然的香薰原聚素，混合了97%的植物底油和3%香薰精華，能與肌膚脗合，滲透至皮膚底層，淨化及平衡肌膚，去除多餘油脂及收細毛孔，同時排毒及為肌膚充氧，有助清除皮膚底層的不潔物質，適合油性和混合性肌膚使用。（$580/15ml）

(1c) Jurlique 避免水分流失

夏 天出油問題特別嚴重，因為高溫令皮膚油脂分泌失衡，Jurlique衡肌護理滋潤油蘊含可可巴油、月見草油、玫瑰果油及金盞花等，有效重整肌膚水油分泌的 平衡、紓緩、滋潤及避免肌膚水分流失；而夏威夷果仁油、乳木果油及牛油果油則有效軟化及平衡肌膚。（$515/50ml）

(1d) Melvita 預防粉刺黑頭

油 性肌膚最惱人的問題該是夏天臉上經常出現粉刺暗瘡，至少幾天才退去。Melvita有機黑草種子油用上埃及白色洋牡丹種子，據說在古代已是埃及妖后的護膚 寶物，因它蘊含不飽和脂肪酸，具有淨化皮膚油脂的功效，讓油脂分泌回復平衡，消除及預防粉刺、黑頭及暗瘡。（$210/50ml）

(1e) The Body Shop 消炎抗菌

茶 樹油一直是品牌的王牌產品，蘊含3種天然成分，包括肯亞公平社群貿易的有機茶樹油、馬達加斯加的君子樹油及肯亞的檸檬茶樹油，雖然茶樹油並不好聞，但它有 抑制油脂分泌、暢通毛孔及消炎抗菌的功效。塗在暗瘡上，有即時紓緩及消腫效果，過幾天便能凋謝，曾創下每10秒賣出一支的紀錄。（$89/10ml）

(1f) Clarins 收緊毛孔

品 牌早至1956年便有第一瓶純植物萃取、美化女士肌膚的植物護理油。其蓮花護理油特別為混合性和油性肌膚而設，蘊含100%純植物萃取，如迷迭香、天竺葵 精華油及蓮花精華萃取，能平衡不同的肌膚狀况，淨化並改善肌膚瑕疵，例如收緊毛孔、改善膚質、減少面上油光，同時防止水分流失。（$380/30ml）

每日快跑8分鐘助減肥

【本報綜合報道】要消滅頑固的脂肪需勤做運動出一身汗水才有「回報」。澳洲有研究發現，每天快速跑八分鐘比慢跑的減肥效果更佳，平均減約四磅，可致心血管病的內臟脂肪也大大減少。專家估計，快速運動可釋放更多茶酚胺促進消耗脂肪。

平均減磅兩公斤

澳洲新南威爾斯大學找來四十名體重超標的男性，以及另一組飲食熱量相同但不做任何運動的男性進行對照研究。研究要求參加測試者在十二個星期期間進行快跑訓練，包括要男士在跑步機上快速衝刺八秒鐘，心跳增加至貼近最高水平。其後再進行十二秒慢跑，亦包括八分鐘的快跑。

訓練每周進行三次，每次廿分鐘，結果發現，日日快跑八分鐘可令參與測試者的體重平均減輕兩公斤，肌肉量增加一點一公斤，所消耗的熱量與每周慢跑七小時相若，減肥效果比慢跑一小時更佳。有關研究已刊登在《美國肥胖雜誌》。

負責研究的專家指出，快速的運動可以令到身體釋放更多激素茶酚胺，令身體內儲存的腹部脂肪及內臟脂肪有更大程度釋放，肌肉運動同時會消耗脂肪。

九成按揭同七成按揭既分別?

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個案:

欣婷同吳德已拍拖三年，感情穩定而談婚論嫁，兩人同為教師，在不同學校任教，大家都覺得自己同伴侶收入不俗，各人都有月入成三萬蚊，係吳德成功求婚後欣婷已不斷在想佢既夢幻婚禮，認為既然大家搵到就不如「洗多D」。

係現今既物質世界，相信你都估到諗野諗到咁夢幻既欣婷，梗有一條卡數傍身。冇錯! 欣婷有條三十萬而每月只係還「老MIN」既卡數。

佢地兩個拍拖個陣都係「柏拉圖」個隻，唔會討論錢銀呢個咁現實既問題，當訂好左一年後既酒席之後，佢地開始去睇樓啦! 話哂都叫「中產」，係放唔低豪宅既虛榮之下，佢地買入西九小龍昇悅居，貪佢搭lift都要看更帶住，好有私穩咁話! 吳德心諗買入價四百萬，自己攞一成首期出黎，分三十年還都係15000蚊，佢地兩個夾埋搵成六萬蚊，冇理由上唔到會!

按揭保費係咩

吳德搵左銀行朋友做按揭，朋友幫間樓估價已經唔到價，最盡都係去到3.90mil。吳德已經有些少唔開心，懷疑係咪朋友唔幫手。之後佢將資料 send比另一銀行試圖上會，話自己同女友都係教師，一個星期可唔可以搞掂? 職員話借九成冇得兩個星期都搞唔到，因要按揭證券公司批突左七成後既兩成，佢地肯擔保先有得傾。吳德叫佢盡快啦，跟手打返去問朋友個邊計好條數，究竟可以 借到幾多比佢。

銀行朋友話就算九成批到都係借3.9mil的90%，即係3.51mil，要攞多九間出黎，仲要加借12萬既按揭保費。吳德問按揭保費係咩? 成十幾萬? 朋友話借得九成就要焗比，而家同佢批到再算。兩天後朋友打黎，好穩悔咁同佢講女友個邊「有D野」，可能批唔到，叫吳德同欣婷問清楚。

一問之下，發覺欣婷有成三十萬卡數，每月min-pay都15000蚊，點幫手供樓呢?? 吳德真係晴天霹靂，而家先發覺女友咁「大洗」，幾日都唔聽女友電話。欣婷知今次真係大鑊，喊哂咁叫屋企人幫佢清左卡數先，上網睇左諗樣網話清完卡數攞埋個 proof去銀行就可以當做冇借過。搞左一大輪，吳德認為唔可以同錢鬥氣，唯有同欣婷去銀行攪埋佢。可惜奇怪既事陸續有黎，按揭證券公司話今次就算清左個 loan都唔肯借，因為欣婷爭既倍數太多同kepp住min-pay。如果下星期成交前上唔到會，辛苦儲落四十萬就咁殺訂!

酒席撻訂

原本幾星期前仲好開心似辦緊喜事既吳德，收工後「死老豆」咁既樣同dad&mum講述今次既困難，都係mummy做人耐，私己多，係保險箱 攞左條金出黎，good左八十萬比吳德，令借貸降低至七成。由於借七成只需同銀行deal，唔駛按證批，兩日就批左出埋文件，再加上律師樓超快既速度，同 埋買新淨樓睇契係快手D，終於上到會。

personal loan唔係搵人還左就可以當冇事

可惜「經此一役」，咩mood都冇哂，唯有酒席撻訂蝕左幾萬蚊。欣婷自然冇面，知道自己衰大洗，更衰既係完全唔比男友知佢大洗，你諗下知一半都冇咁 大打擊呀! 奉勸大家買樓上會前要溝通清楚，申請按揭會令好多野「露底」。仲有你既personal loan唔係搵人還左就可以當冇事，如要承造七成以上按揭，半官方機構按證公司係會話條數計到但因你個report「樣衰」而主觀地唔批的! 唔想擔心上唔到會一係就儲夠錢做七成上會，銀行睇錢份上可以批鬆些少。如咁唔好彩批唔到九成而身邊又冇個錢，可以搵財仔做二按，息口6%。以上「因置業而 成不了家」既故事，係真實的!

魚缸法則

「空言喋喋，無補時艱」，CY讀來，必有一番感慨。新政府開局，可謂諸事不順，「五司十四局」未能在上屆立法會處理，甫上任即「落區聽取民意」，誰 知只聞「炮聲洗禮」，令人俄然驚覺「不到香港，不知文革仍在搞」；七月中發展局局長麥齊光下台……如今，教育局推的「德育及國民教育」，一本《中國模式》 惹起「洗腦」疑惑，眾聲喧嘩，有爭拗教材偏頗、「掛羊頭賣狗肉」、有斟酌「國民教育」應是「公民教育」，一字之爭，無限上綱。

梁振英本月十六日在立法會的答問大會中，公布多項民生「派糖」紓困……新政府上任未滿月，迎來的只是風狂雨驟，老朽納悶，新政府要 派多少「糖」，才可膩住隆隆炮火？《易經》所云「亢龍有悔，窮之災也。」依中國傳統智慧，不是說事物去到盡頭，就會朝相反發展嗎？所謂盛極則衰、分久必 合，照道理，香港經過「建華之亂」、「貪曾之禍」，到了梁振英，理應衰極必盛，來個「振港之治」，何以連推行國民教育，也引來軒然大波？

CY未知有否反省？老朽愚見，政府施政，今後仍要多諮詢，簡約架構，增透明度，像吳克儉要是上京出新聞稿，就少了被批評隱瞞、削弱公眾知情權；CY要勇於用「魚缸法則」治港，少私心多透明度，自然少點把柄被人說三道四！

甚麼着陸?

中國經濟增長率二季度降至百分之七點六，比一季度的八點一還低。市場再次出現中國經濟軟着陸或硬着陸的疑慮。很可惜，我不明白市場上的眾多能人智者，怎樣可以因百分之七點六的增長率便說中國經濟軟着陸或硬着陸？百分之七點六對不少國家來說，絕對是少有的高增長。

當新加坡二季度經濟負增長之時，中國還有百分之七點六，基本上中國全無着陸的迹象，還是在騰飛。

中國在八十年代開始改革開放，三十多年經濟的平均增長率在百分之九的水平。在國際歷史上屬前無來者，應該足以證明中國經濟的強大競爭力和中國政府調控經濟的高效率，足以使國內外的論者看到中國經濟增長不按西方經濟學的所謂「常規」。

可是，在這三十多年裏，國內外都經常有論說，認為中國會硬着陸，甚至會崩潰。結果這些依照西方經濟學常規，無視中國現實的推測或預言，無一不被歷史所否定。

金融海嘯時中國經濟在一個季度裏跌至百分之七以下，可是四萬億元的基礎建設投資迅即使經濟增長回升至百分之九以上。今年中國形勢並 不比金融海嘯時嚴重，當年四萬億元的基建投資能起作用，今年中國政府當能改變政策，重施故技。二季度我們已看到中央政策開始轉變，最近亦重提高鐵的成績和 作用。今次且少了房地產的泡沫，政府堅持不放寬對地產市場的調控，情況應更樂觀。故此，市場胡說的軟着陸或硬着陸，三季度便可又一次否定。

東方日報 - 坦言集：陳文鴻

儲錢不如貶債 – 黃宗澤男人的浪漫篇

今日諗樣都要搵bosco黃宗澤做headline先得!

八年，可以令一段情玩完。八年，你可以選擇為自己儲起122萬或擁有一間供左一半既樓。

個案:

甄寶群 – 中國富強金融集團 財富管理部主管【節錄明報專訊七月二十日】

楊氏夫婦希望換樓。賣掉現樓，再償清按揭（110萬元）及扣除佣金等雜費後，二人仍有186.5萬元。簡單假設減去16.5萬元作為新居裝修費及雜費，二人可投入170萬元作為新居的首期。

買現市值四百萬既三房，以按揭利率2.5厘及供款年期為20年計算，每月物業供款約8800元至1.18萬元。因應二人現時每月尚有盈餘3000元（4萬+1.2萬-4.9萬），即使供款於換樓後可能增加2800元，二人料將應付自如。

8年後可儲122萬作第二層樓首期: 當子女出生後（1年後），二人便要面對子女的生活及教育開支。隨着子女日漸長大，有關開支必定水漲船高。幸好二人的收入料會同步增加──首6年每年加2500元及第7年起每年加500元，故可望兩相抵消，甚至還會錄得盈餘。

這時候，二人終於可以規劃較長遠的理財投資方案。建議分2個階段進行。

於首階段（第1至第8年），建議二人將之前每月投資股票的1萬元及盈餘，投入月供基金（投資組合參考附表）。假設基金的每年回報率有6%及只計算月 供1萬元，基金的市值在8年後將達至最少122.6萬元。套現後用作支付第2個物業的首期（假設為樓價三成）的話，可以買到屆時價值400萬元的物業。然 後二人承做20年按揭並立即將物業出租，交由租客代為供樓。

踏入第2階段（第9至第19年），楊先生將繼續沿用首階段的方式，進行第2輪的月供基金投資，目標是為長大至18歲的子女預備大學學費。

透過此階段共11年投資，令基金的市值預計將增至最少185.5萬元。預期19年後及20年後，楊氏夫婦已經分別完成對基金及首個物業的供款，可以集中火力提早償還第2個物業的按揭供款。相信不必等60歲，二人已可憑藉租金收入及強積金，安享晚年。

諗樣意見:

首先，諗樣不是在此批評主管，不過見呢篇文係網上都唔少人comment，所以攞出黎同大家講講。首先佢假設人工四萬既楊生係一年後，每年 加$2500人工持續六年，呢個假設未免不合時宜。而家香港就係卑微到每年加6%人工for六年都未必得，但係老麥就季季加價，全世界都比人加租。

另外網上有comment話楊生係而家計起九年後儲到$4.0mil根本買唔到間似樣既樓，諗樣覺得又未咁極端。 不過銀紙會用越黎越快既速度貶值就可肯定。諗樣覺得主管提議既，未免又係「old parents」教你既一套致富方法:賣樓賺左1.865mil就要用哂佢去買新樓同裝修，一蚊都唔可以留起佢拆開買多間樓? 「儲錢，洗哂佢，乖乖地儲錢，又買樣野洗哂佢」咁既儲錢態度，係今時今日既香港仲行得通嗎!?

如果楊氏夫婦將現樓加按及租出，情況會點? 首先現自住樓市價約296.5元(因個案中話如賣樓找清1.10mil銀行欠款可餘1.865mil)。佢將現樓加按至五成，套出2.965mil*50%-1.1mil = 約40萬。由於結欠增至1.5mil，樓按供款增至$6338分25年還。

楊氏夫婦可將手頭上40萬用九成上會買間三房，同主管建議一樣。只不過主管話要賣左現樓套百幾萬做七成上會，諗樣就加按40萬出黎做九成上會，另外 舊樓可即出租收錢。假設買入3.7mil較大新樓後，做九成上會分三十年還每月供$12300，楊生月入四萬可獨力供哂兩間樓($6338+12300) 有餘。舊樓假設收租回報4%，月收$10000，補貼舊樓按揭仲有$3600蚊淨，自己實攞$(12300-3600)=$8700出黎供新屋就可以換樓 兼upgrade做包租公。

當然諗樣之計係較大風險，假設樓價跌三成，楊生如真係比銀行call loan的話就要賣出舊樓套番$(2.1-1.5)=0.6mil去補番新樓short左個$3.7mil*(30%-10%)=0.74mil。不過你 只要乖乖地有供樓銀行好少call loan。另一個風險係楊生比人炒左，而人工又搵唔番原本既7成。但係諗深一層，楊生用諗樣方法係供兩間樓既支出只係$8700，而主管方法供一間就 要$8800。

到一年之後，諗樣就唔會供成一萬蚊個月既基金咁多。供幾千基金一個月而持續十幾年對累積小朋友讀書錢更有效。本樣同網上comment不同，認為長遠黎講6%基金年回報假設還是可以的。但係楊氏夫婦供少左基金而可用淨番既錢睇多間樓，係大通脹同貨幣貶值下更見優勢。

總括而言，主管就叫你努力每月將錢儲起，望天打掛希望基金可以比6%年回報你去滾存百幾萬，可憐既杏兒就係咪咁諗呢? 諗樣就建議你借到就先問銀行借，用時間去貶去你欠下原本幾百萬既樓按債務。今日你用三百萬港元換到一間樓宇實物，他日你只需攞返內涵值越黎越少既錢去還就 可以了。咁做就好似美國政府一樣，有就問你借左先，債務用美金計，只要我整到美金貶值第日的就唔使還咁多啦! 諗樣建議楊氏夫婦係黎緊十幾年同美國政府坐埋同一條船，實在可令長命既佢，淨番更多資產為自己退休打算。宗澤可能放棄了同美金一樣，日益眨值既杏兒，而轉 投內地女子懷抱，所以你話女人唔實際D，真係唔知老黎點算。浪漫呢樣野，都係留比男人做啦!

28歲應如何自處

Lumyeung 你好, 

這個社會上, 真心會教人, 會SHARE 的人實在太少了, 我讀了你的BLOG 一段時間, 獲益良多, 現真心誠心求教
小弟28, 大專學歷, 裝修行業4年, 平均2萬月薪, 但不穩, 未婚, 有女朋友做part-time少入息, 正儲錢結婚, 和為家人退休作打算, 父母皆超50歲, 仍算健康.
幸運地, 家人早有置業, 有約270萬未補地價自住21年樓齡540尺居屋, 父母與1弟正居住, 差餉地租每季$600, 管理費每月$600
亦有間約200萬38年樓齡full paid 300尺洋樓, 是小弟正在使用, 同時, 亦分租了一房給租客, 收租$3200, 差餉地租每季$400, 管理費每月$300
另有間約500萬的40年樓齡地鋪, 小弟是單邊業主, 與親戚聯名, 收租全數用作供養祖母

想和家人一起用資產, 用原有資產增加收入, 未知怎樣方法是最可取
自己做裝修, 叫做freelance, 無糧單, 問過銀行做樓按, 大多數都要糧單
有諗過自己開間小公司自己出糧俾自己, 但實情應該怎樣控作, 就不太知道

我不是廢青類, 我是肯捱, 肯受苦, 雖然唔叻但肯花時間去學習和尋求
深感工作做到死都係得個吉, 得份糧, 2 萬蚊救得父母救唔到進修, 救到進修, 救唔到saving plan.
我是傭才到不得了的傭才, 所以, 再一次誠心求教.

答Hi CY,

正所謂心誠則靈，雖然諗樣唔係神仙，不過見到你咁詳盡咁寫個case比我知當然要快覆你。總括來說本樣覺得CY你收入上的不穩令你對自己前途失了信心，其實你身上擁有幾項優勢，慘過你既人大把。希望你學似你父母一樣勤儉力作，將父母現時傳比你既優勢第時留比你子女。

雖說「好仔不論爺田地」，不過就憑你咁講本樣覺得父母都有心將半間鋪同洋樓第時留比你了。而家就當你第時唔能夠獨有間鋪同洋樓，且看你如何改善埋你現時既弱點: 收入不穩，為未來鋪路。

談credibility

諗樣大部份既case都係叫人運用本身既credibility而向銀行借貸，購入提供正現金流既實物而令自己收入倍增。可惜CY你既case就係 credibility低既一種，即係你case中講提供唔到糧單比銀行、「谷住谷住」借唔到錢既情況。要提高credibility，其一就係去返 design co.打工，一定出糧要比autopay個隻(唔係就咁transfer!)，不過你個行係真係少autopay既。其二就係自己做，先搵個事務律師去開 間有限或私人公司去接job，再要去銀行開公司戶口同埋整autopay，每個月出糧就要send個excel file比銀行話比佢知點出糧。你呢種小客戶都係去建行問下啦，獅子一腳就掃你出門口。

如唔識律師請在網上search全包宴，收費四至六千。係銀行autopay set番二萬蚊糧比自己。開有限公司就要每年比幾千蚊人地幫你做數，保障就係萬一你既裝修生意引起法律責任都唔使比人告到嘔突。月入萬八幾係一個幾平衡選 擇，交些少稅又可以攞番個月入證明。第時生意好再「整大份糧」啦!

談進修

除非你諗住走番出去打工，我諗你讀building degree或design course用處不大。因為廿八歲既人要比錢及時間讀書實在涉及莫大既機會成本，HKXspace猛咁話讀書有前途係呃你的。當然我唔係阻你充實自己，只 不過想提出人到三十靠讀書幫手已經越黎越唔見效，請唔好對讀書有太大期望。

你做左野四年，應該同好多人一樣諗緊自己呢行適唔適合自己。其實諗樣想講人人都係「做個行憎個行」，你都係唔好坐係度「坐這山望那山」，小心「一事 無成」。趁自己仲係廿幾歲開始利用你所有network幫自己搵生意，用晚上時間part-time進修下design course亦可，比心機用腦去做就算倒垃圾都可以賺到成張台都係錢(真人真事)。對於「廿到尾」既你，請你望更遠睇一睇第時結左婚生埋仔「走唔甩」既景 象，你就知道自己仲有幾少時間為自己事業而奮鬥了。

庸才一定要搵人幫

如果想一起共患難，叫你女友搵份正職吧! 兩個人一個搞生意，一個part-time冇咩入息，呢個「組合」銀行係唔會幫你既。都講過庸才一定要搵人幫! 如果銀行成世都幫唔到手，你仲要幫返屋企，再咁落去不太樂觀吧!

好彩父母為你提供一個腹地，就係間洋樓。第時結左婚不妨先屈就，比返$3200蚊屋企人租埋現時租客間房，係舊樓暫住儲錢先。洋樓太舊，按比銀行都 唔可以攤長還，但係分十年還又令你負擔太重，按比邦民利息高達6%! 都係用黎自住唔好諗按啦。鋪頭你又沒全部業權，不如當留比自己十幾年後既錢，到時無論自己有幾唔好彩，都可以賣出自己半份換重新機會。

CY請趁呢幾年做好工作，提升自己credibility。現時用家人資產置業及增加收入對你來說太冒險，亦犯不著用父母淨低比你既業權攞出去再投資。你 可以努力幾年，用幾千蚊洗費住係洋樓仲慳埋個裝修。每月同女友夾埋儲一萬蚊的話幾年後都可以有三十幾萬。由於你本身有資產係手，每儲到三四十萬就可以出擊 買樓。如幾年內月入不增，你就要懲罰自己屈係洋樓度，用儲到既錢買間上車盤(二百萬)七成上會再租比人，再儲到錢又買。你亦可利用本身懂裝修設計優勢，買 間爛樓返黎執靚佢賣比人賺十幾廿萬都可以，好多裝修師傅都有同agent拍住做的，或極熱衷將舊樓間房分租比人。裝修行業同樓宇買賣息息相關，只要你執靚 「自己盤數」，靠樓宇買賣累積財富，成功個案多的是!

樓與股哪樣回報好?

呢個係香港人不時問既問題，你見諗樣成日講樓宇買賣，一定認為諗樣會選樓為較好既投資。不過諗樣從數據所得，很多股票既升幅比起樓價更大時間更快，但本樣選擇不把資本押在股票身上只是對該非實物既財務產品看不通而矣。

計算股票投資是否有可觀回報，最百搭既係用市盈率。市盈率係該公司每股價錢除以該年度利潤，如市盈率等於14倍即係你今日用一百蚊買隻股票14年後 可收番哂當初比既一百蚊，而擁有多了既就你手上股票。但公司每年賺既錢都唔同，而賺幾多錢好多時候係「人為後果」，例如會計制度既灰色地帶，應收賬項幾時 入薄等，都可以人為咁令市盈率以致股票價格大幅波動，所以話香港上市公司既殼有價有市，不無道理。

另外有人話買賣股票收費低廉，又無資產管理費。其實你投資間公司點去運用公司既錢，你都冇權過問。公司點去貴判工程比同系未上市公司，另外用幾千萬 買隻遊艇話係員工福利支出，你都不能過問。總之股票就係人衝你就衝，跟紅頂白執返一萬幾千就是了。所以阿媽講左幾十年都係講「炒股票」而唔係「炆股票」或 「煲股票」，不無道理。

投資地權係一個實物，可以係樓房車位外牆使用權，比較簡單易明。先論回報，其實樓房一定比股票慢同回水耐(即係股票一日可以走幾水，樓有時以年 計)。再講樓既「市盈率」，如夾硬要舉出現為25倍，即係你買間樓如租金回報係4%都要25年先回本。但係樓房定價可用地點、座向、間隔訂明，比較容易明 白。師奶唔使睇財務報表都明，亦唔會「人為」咁被上調下調盈利，仲唔會有「渾水」出黎唱衰你。只要你勤力D去睇樓，你會越睇越明，但係你買隻股票幾時約你 去睇廠呀!? 又如果你驚買中兇宅或遇租霸，去買個車位係不錯選擇。

至於買樓附有高傭同印花稅，你可以靠買新樓(發展商回贈)或空殼公司買賣避免。起碼買賣前講清楚收費「條氣都順D」。總好過死揸隻八號仔，多年睇財技如表演，最尾黎一個私有化，投資者幾時被逼離場都唔知時間。

總結係股票投資係一個好正既短炒恩物。現時股票上升係靠銀紙泛濫帶動，唔可以再用old book咁教話要睇經濟增長。咁既情況下你死揸股票只係得個桔，倒不如學曹sir咁話投資要趁勢，搭程順風車就算數

每月投資1萬 20年後擁2物業退休

【明報專訊】楊氏夫婦希望換樓，搬至600至700平方呎單位。假設呎價相若，目標單位價值336萬至393萬元。賣掉現樓，再償清按揭（110萬 元）及扣除佣金等雜費後，二人仍有186.5萬元。簡單假設減去16.5萬元作為新居裝修費及雜費，二人可投入170萬元作為新居的首期。

以按揭利率2.5厘及供款年期為20年計算，每月物業供款約8800元至1.18萬元。因應二人現時每月尚有盈餘3000元（4萬+1.2萬-4.9萬），即使供款於換樓後可能增加2800元，二人料將應付自如。

解決換樓問題後，便輪到處理生育問題。若楊太選擇在私家醫院分娩，一般而言需要10萬元。基於二人的現金僅得3萬元，建議將手頭的10萬元股票投資套現，填補差額。

8年後可儲122萬作第二層樓首期

當子女出生後（1年後），二人便要面對子女的生活及教育開支。隨着子女日漸長大，有關開支必定水漲船高。幸好二人的收入料會同步增加──首6年每年加2500元及第7年起每年加500元，故可望兩相抵消，甚至還會錄得盈餘。

這時候，二人終於可以規劃較長遠的理財投資方案。建議分2個階段進行，。

於 首階段（第1至第8年），建議二人將之前每月投資股票的1萬元及盈餘，投入月供基金（投資組合參考附表）。假設基金的每年回報率有6%及只計算月供1萬 元，基金的市值在8年後將達至最少122.6萬元。套現後用作支付第2個物業的首期（假設為樓價三成）的話，可以買到屆時價值400萬元的物業。然後二人 承做20年按揭並立即將物業出租，交由租客代為供樓。

踏入第2階段（第9至第19年），楊先生將繼續沿用首階段的方式，進行第2輪的月供基金投資，目標是為長大至18歲的子女預備大學學費。

透 過此階段共11年投資，令基金的市值預計將增至最少185.5萬元。若怕金額不足夠，二人在此期間便需在其他方面節省開支，從而加大對月供基金的投入，換 取更高回報。預期19年後及20年後，楊氏夫婦已經分別完成對基金及首個物業的供款，可以集中火力提早償還第2個物業的按揭供款。相信不必等60歲，二人 已可憑藉租金收入及強積金，安享晚年。

甄寶群

中國富強金融集團 財富管理部主管

樓換樓要注意既地方

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P先生問:

剛拜讀作者一系列文章, 令小弟茅塞頓開. 現小弟面對以下問題, 希望lum兄能給我點意見.
小弟剛於上週出售了自住單位, 出售原因是因為我有兩個孩子-1男1女, 3歲以下, 覺得居所空間不足, 所以想換樓(現樓實用面積 340 呎), 還清按揭後, 有現金約$2,000,000.
本以為貴賣貴買, 但發現原來出面盤少, 而且十分貴, 讀完lum兄文章才知道不用賣樓亦可加按去買第二層樓. 但太遲了.
想問lum兄, 現在應先租再等買, 還是貴買貴賣? 另按lum 兄方法, 是否亦可以買兩層細價樓, 用收到的租金補貼自己去租一間大一點的單位. 我現在月入HKD33,000. 而太太是全職主婦. 望lum兄暢教

答:

買左樓但係出唔到貨?

老實說在一開首就做錯了，P先生在問題中都講已太遲。如果你住係金獅花園呢個大屋苑而手頭上應有近百萬 cash，應該先買樓後賣番。你會問如果買左樓但係出唔到貨點辦? 以你$33000月入計，你借到盡應可借到四百萬。因借$4.0mil分30年還每月供款不超過月入的一半。所以你應加按幾十萬出黎，連同自己近百萬既 cash比三成首期上間三房，然後將舊居賣出。如果真係同時hold兩間樓批唔出按揭，你可以將賣出舊居既成交合約交比銀行，只要成交期不遠佢可以將舊居 供款剔除於計新樓上會既每月支出條數上。仲有懷疑可以係買新樓時做個預先批核先買樓。

另外有兩樣野可以幫到你，延長成交期同埋過渡性貸款。過渡性貸款就銀行幫新舊樓交替而要週轉所提供既貸款，利息會高些少，不過幾個月貴息就豪比佢 啦。但睇P先生既case，佢有既cash應該唔使搞咁多野，用自己錢比左首期再快快手沽出就攪掂。當然你會話舊居沽唔出點算? 所以又係個句: 最好第一間樓都係買大屋苑，如果想換樓就咪攪村屋、單幢、唐樓呢D難度野。

加大居住環境同時，唔想加太大碼買樓

回到現實，P先生小朋友長大要換樓好平常，沽完金獅先去睇樓發覺而家冇盤係手實在無奈。不過佢而家有一個strength就係冇樓係手，做九成上會 都仲可以。(但勁貴按揭保險費，成十萬!)筆者建議佢都係上返車先，你真係唔知振英會攪成點。諗樣係七月早期就提過5000個白表居屋資格只會推升全港樓 價，精於計算既港人已極速「再」推起了居屋價，講到錢香港人真係冇面俾，令香港市場極有效率。 P先生而家要問自己一個問題: 究竟買大間D住好些少而冒高D風險? 定係住番同樣大但新淨D既樓當換件靚貨(樓)算數? 諗樣選第一個choice! 只不過在加大居住環境同時，唔想加太大碼買樓。畢竟在此樓貴之際，買個好地方住又留多些少cash，等下round再出擊方為上策。

由大圍upgrade到何文田

筆者帶大家到何文田俊民苑。你一聽可能就話三十年樓點住人? 其實而家好多新起既私人樓都唔見得特別好，因發展商而異。俊民苑你區內最大居屋屋苑，成交多而實用率至八成，大廳冇窗台及設有兩三房任君選擇。比起P先生 舊居金獅花園以大窗台為主強多了! 三房約4.30mil而兩房3.60mil，建議有「水」係手既P先生比首期一百萬上車，就當之前賺到既錢當今次比首期，由大圍upgrade到何文田! 是的! 人永遠都用區域劃分階層，住係何文田點都聽落high過大圍，而呢個high字令冇地鐵而又老舊既居屋俊文苑仲keep係六千蚊一呎! 仲有而家該屋苑係冇哂盤咁滯，P先生真係要比時間努力搵，相信係同剛完成中小學派位有關，所以咪話三十年樓冇人吼。

如決定唔一定換三房，住大兩房都可以請睇附近的欣圖軒，房協出品而十四年樓。兩房約4.3mil而三房約6.0mil。該屋苑三房太貴了，P先生要 比哂所有cash仲要借盡先可以供得起，而兩房比一至三成首期上會都可以。雖然兩房比俊民苑貴幾十萬，但裝修時未必要全屋換電換水喉大執，慳返唔少。俊民 苑/欣圖軒比金獅花園都係「半方便」個隻，應該交通可以好快習慣，但勝在何文田有強勁校網。當然何文田只係眾多其一選擇，而P先生只能買該地段既居屋，對 居屋討厭者應摒棄本篇意見而到另區尋之。

最後關於P先生問「買兩層細價樓」? 諗樣唔建議同一時間買兩間樓，都係買好一間，遲下再買吧!

總括而言，本樣試下總結樓換樓既細節:

1. 如果你住得安樂，都係換返自己屋苑既大單位啦。自己屋苑可以搬屋快，如你唔係第一次買樓兼熟價仲可以去屋苑四周圍留意下，自己同賣家直接deal 慳返(十)幾萬蚊傭。如你搵agent係同一屋苑買同賣都係好處，淡市一次過比兩單生意個agent佢點都應該減些少傭比你。(當然諗樣唔同意大幅減傭、 agent哥哥做生意可是有血有淚的!)
2. 先睇樓，後先諗賣。你睇完人地點開價就知自己點開價架啦
3. 係決定好要搬到邊區同埋縮窄到主睇兩至三類間格單位既時候，開始放自住樓盤，開頭唔使點減價，開價比市場大10-15%啦
4. 你一邊放盤又一邊睇樓當然好忙，當你睇中要買既單位開始講價，講到你同賣家價錢既different少於3%(或大都不過5%)既時候，你就著緊賣個邊
5. 賣個邊開始減價，希望lock到2-3個買家係同你心中價錢少於3%difference
6. 冇信心新樓上到會既可在此時到銀行做pre-approval
7. 探聽賣樓比你個業主成交期要幾耐。不妨講比agent聽你係換樓，要三個月或更長成交期。
8. 賣自己間樓比人當然要短成交期，最好一個月，或個半月。
9. 重覆step7及8，如果你可以做到賣樓收錢係先於買樓交尾數既時候，你問銀行借按揭都唔駛借咁多。因你可用賣第一間樓賺到既錢cover落新樓處
10. 夾唔到step9所講既野，都有過渡性貸款幫手，同銀行傾下
11. 小心唔好賣樓比睇落冇咩錢既後生仔(問agent)，筆者真係聽過有朋友賣左樓比xxx既新婚夫婦，搞到朋友要為新婚夫婦「上唔上到會」而擔心。因佢上唔到會就比唔到錢你，你都中招架!

買樓收租過埋下半世?

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今次個案係blog上問的，畢竟未必人人有facebook，今次選一個blog中個案作討論 :

問:

你好!遇然地睇到你的文章, 發了我多年的困擾……退休沒有收入的問題!
首先講講本人的情況 , 好讓你給我意見.
現居於將軍澳新都城一期一個 698呎的三房單位, 還欠銀行 1 million, 月供7,200.我今年48歲(人工16,000), 老公52歲(人工20,000), 有一個仔已是25歲(人工12,000).因早年患病,手頭上只有數萬元現金。
我想老公轉讓他的業權給我。按網上銀行查得現居估值 440萬。不知我可以套現到多少錢呢?要買的第二層樓時又要如何準備?亞仔18/19歲時曾欠過銀行數,不知會不會影響他做我的擔保人身份呢?
因為你的文章例子多時年青一群 , 不知我們上了年幾的又如何把握現有的機會, 敬希回覆!

答: 
大家實在需於五十或更前考慮退休儲備問題，因五十過後銀行對你借錢已冇咁手鬆，仲有就係自己得番幾年野做，都唔想去買入較大額資產。係讀者個案，過住十年樓價上升為佢帶來賺錢套現機會，可增添自己計劃退休時的籌碼。

可用將軍澳單位加按至樓價五成，套出$4.40mil*50%-1.0mil = 1.2mil。由讀者提供欠款及月供數字，新都城應尚餘約13年還款期。如套現後讀者不增年期，則要月供$16000，對夫婦兩人月入$36000來說太多了。把年期調至最盡而又有可以批到既25年，則月供$9300，超出讀者自己月入的一半，一個人負擔不來。建議新都城其實不用聯名轉單名，只需同老公一齊去銀行辦加按即可。套現金額亦可由1.2mil減少至借六十萬，分20年每月還$8000即可。

套出的六十萬，諗樣選擇會到元朗疊翠峰或兆康疊恩庭買個兩房收租，貪樓齡新可以遲下自住。用六十萬做七成上會分20年還每月都係七千。呢幾年先租比人，搵人幫你供下樓。交左三成首期上會減低變成負資產風險。借左2.0mil的七成即1.6mil分20年還每月都係$7000蚊。而家應該租到7000多些少，你還既按揭有本金$4700係「袋入自己袋」既。至於點解住係將軍澳要走去元朗買樓呢? 筆者認為論升值能力、退休後既居住環境都係元朗好過將軍澳，除非你搬入西貢。

當然你可以堅持將新都城轉比自己，要比幾千蚊印花稅加幾千律師費，按揭都係要重新做過。之後老公就清哂債然後一個人可去借九成上會，而咁樣你只需係新都城按二至三十萬出黎即可。到時將軍澳每月還六千幾而新樓都係九千蚊，唔使拉埋阿仔都可以上到會。但係借七成出黎買新樓可獲較易審批，又唔駛比按揭證券公司捉你租出報稱自住樓。既然兩人用聯名買哂兩買樓都可以上到會，只不過第二買多數只批到借七成，咁既情況筆者建議兩間都用聯名。

當然你又會諗埋阿仔。阿仔爭既卡數還清未? 正面信貸資料庫好似會keep你七年record。如果佢只係爭而冇破產，佢還清舊數應可在批按揭有轉機。年青人加人工好快，你應該留意下新特首有咩政策益到阿仔，到時萬一阿仔到結婚時人工仲未變佢都可幫自己「搵到間屋住」。上文計過你自己可以應付供樓，而你加阿仔做擔保人可以，但間樓加名就千祈唔好! 因阿仔既portfolio十分似梁特首打哂鼓要幫既一批年輕人，你可以等下有冇野可申請。以你而家近退休都唔多cash手，實在需要有間樓收下租食過世，如你將新樓比左佢住真係令難度增加。阿仔如第時結婚要你幫手可以再在新都城套十幾萬比佢吧，又或同住在新都城三房都可係暫時選擇。

十年後阿仔都應該成家立室。如果你現時每月都仲有錢淨，請快手還清新都城既按揭。到時你搬入元朗住兩房，新都城租到$14000蚊應該夠你用黎還元朗月供$7000按揭，淨低既錢可幫補支出。此僅為其一意見，希望大家可多發表。

中國首善余彭年﹕人到半百輸身家 悟買股莫貪

【明報專訊】有「中國第一慈善家」之譽的香港富商余彭年，3年前決定將全副身家捐作慈善用途，經歷過捐贈的醫療車被地 方政府拿來做公務車之後，他決定做善事要親力親為。以地產投資起家的余彭年，談起投資股票，經歷1973年股災，曾一鋪清袋，人到中年從頭再起，悟得的道 理是﹕一年最多買股票一兩次，每次專吼大跌市時出擊。

1973年股災，余彭年曾說「虧損了相等於目前幾個億的資金」。對於股票投資之道，是一年最多買一兩次，每次專吼大跌時出擊。買了之後，擱在一邊，不理升還是跌，待升了三成就不貪心，沽出獲利，不再後悔。

買股一年一兩次 升兩三成就走

跟 很多老一輩的香港投資者一樣，余彭年在1973年的股災近乎傾家蕩產，把手上物業押給銀行炒股。「股市由1700多點，一直跌至300多點才沽出，在香港 的房地產差不多輸清光。我得到的經驗就是以後不貪心，一年只買一次、兩次股票，買了之後就去旅行，升了兩三成就走，跟去澳門賭錢一樣，贏錢就走。」

余 彭年近輸身家時已50歲，要到台灣東山再起談何容易。「那時真的很辛苦很辛苦。」所以現在他對股票很有戒心。但在2009年3月，當匯控（0005）跌至 33元時，他吼準時機買入賺了一筆。「我到58元便賣了出去，後來升至80多元，已不關我事，要賣到最高價是沒可能的，很危險。」

股票屬遊戲 高低均假象

在上月初，他眼見匯控跌至60元左右，令他也「心郁郁」。訪問當天匯控已回升至每股68元，他就打消了念頭。「股票只是遊戲，一高一低，都是假的，平買我就不擔心，反正賺多了，就多做些好事（指捐錢），賺少了，就少做些好事。」

香港地少 買樓不如買地皮

余 彭年在香港靠投資房地產致富，問他買房地產有何心得，他說香港地太少，最重要是買地皮。「我對樓上一個兩個單位這類沒興趣，我買九龍塘的屋地，房子都不 大，但地皮最值錢。」他喜歡買入較舊的物業，然後跟伙伴合作翻新，然後再賣出去。他說現在香港樓價不低，無意再入市買地，但也不會賣出﹕「在香港錢不值 錢，沒地皮，高級物業不多，賣了之後，錢沒有用途，况且繼續收租，租金可以用來做好事。」

余彭年3年前公布要捐身家，當時全副身家也只是40億元，最近已升至93億元。漲得那麼快，原來是他在深圳的投資開始收成，再加上人民幣升值。「我在大鵬灣一幅地皮，建了個超五星級酒店，還有別墅，地段升值了很多。」

明報記者 陳子凌、高志堅

知足不強求 快樂可以很簡單

【經濟日報專訊】在這新政府上場醜聞不絕的動盪年代，港人快樂嗎？

過去調查顯示，全港18區快樂指數最高的是灣仔，灣仔人為何特別快樂？

灣仔家庭平均收入3.6萬元，有錢真的令人較快樂？

如果你是快樂餅店的老闆，當年錯失數百萬元買舖機會，今日舖位升值至4,000萬元，你怨嗎？

如果你是賣了百年涼茶的楊春雷後人，你要密密手賣每杯7元的涼茶，還是放租舖位「印印腳」每月收租7、8萬元？

對於兩位灣仔老舖老闆，賺錢的快樂遠不及家庭樂，快樂之道在於知足不強求。

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經營33年 整餅成就快樂事業

為何叫快樂餅店？老闆黃少平說，因為做人最緊要快樂，當年能跟拍檔一起開店，是很快樂的事，就叫快樂餅店。

經營餅店33年，黃少平說他很知足，「我來這裏時只有一條底褲，比起當年同期游水偷渡來港的，我算很好，有間餅店幾十年仍做得住……」

黃少平十幾歲初來港，當了幾年麵包學徒，日做十多小時。他說年輕不怕捱，睡醒覺便精神，從沒怨過辛苦。1979年，黃獲老闆襄助在灣仔皇后大道東租現址，開始他的「快樂事業」。

失買舖良機 今值4千萬無悔

經過33年，菠蘿包由1元幾個，到今日都只是3元一個。租金食材貴，快樂餅店的麵包10年沒加價，每個2.5元，直至今年才加到3元。

若非自置舖位，豈能做下去？但黃少平沒好氣說︰「如果我自己舖，我賣舖啦，還賣麵包？」

有40多年歷史的禮頓麵包餅店已以1.4億元賣舖，上月結業了。80年代中英談判，香港前途未明，人心惶惶，業主心慌想移民，曾提出幾百萬元賣舖，黃少平說︰「他心慌，我也慌」，加上手頭資金不多，不了了之，業主也沒賣給他人。

這舖位今日市值估計達4,000萬元，問黃少平有否怨當年沒買下，他不猶疑︰「無，係你的，就是你的，不是你的，不能強求！」

舖位月租由當年2,000元，加至現在6、7萬元，黃慶幸老業主念舊給予友情價，今年加幅也只是數個百分點。

當年皇后大道東有4、5間餅店，現只剩快樂餅店，黃少平說自己很知足。他已有心理準備，老業主第二代接手時，講金不講心，屆時加租太厲害，便是退休時。但預計幾時？黃少平答不出，因為舖不是自己的，操控在人家手上。

指李嘉誠未必較他快樂

問黃少平灣仔人為何特別快樂，他承認有錢的確令人快樂。他說灣仔以前很多婆仔在街市擺檔，她們勤力又節儉，有錢都買樓去，人人手上都有幾層樓。

黃也相信「磚頭」，餅店賺錢都交給太太去買樓，他不好意思透露共有多少個物業，只笑言搵到食，兩名兒子在英國留學。

以100分為滿分，黃說自己的快樂指數是60多分，他強調已比很多人好，「我揮手叫兩個仔就可一齊食飯，我和老婆趁現在行得走得，去歐遊會關店，李嘉誠都未必有60幾分這麼多。」

由合和贊助出版的《快樂灣仔》記載了40位灣仔人的故事，該書由下月1日起將於灣仔合和中心3樓客戶服務中心免費派發，數量有限。

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知識庫︰麵包咬落「一陣風」 無誠意

怎樣的麵包最無誠意？黃少平說︰「咬落去一陣風的！」不過，這種麵包表面一樣「脹卜卜」，咬落才知兩、三啖便吃完。

快樂餅店聘了兩更麵包師傅，日夜即製即焗新鮮出爐，面對人工成本愈來愈貴，有些餅店只能聘一更師傅，搓好麵包放在雪櫃，雖然都是即焗出爐，但雪藏時間愈長，口感便愈差。

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百年老店 賣涼茶好過白收租

明年估計是楊春雷涼茶100年，說估計，因為第三代傳人楊文佳只靠推論，當年祖父開業時，父親還在襁褓手抱，明年是楊父100歲冥壽。

今日香港，有舖收租最無敵。楊春雷在春園街前舖後居，是自置的，這位年近半百的楊家第三代公子也承認，將舖放租，不用做都有錢收，每月收租起碼有7、8萬元收入。

保慈母心血 為子立榜樣

然而，他堅持繼續每日賣7元一杯的涼茶，每日清晨5、6時便要起床，煲茶4小時，10時開店，一星期7天無休。訪問期間，記者粗略估計，每小時賣數十杯，若日賣400杯，每月營業額8.4萬元，尚未計成本。

快樂卻不只是用錢來決定。楊文佳的目標很清晰，賣涼茶一為八旬母親，二為7歲小兒子。

他坦言不能擔保永不賣舖，但起碼母親仍在生時，不想讓她看見兩代人辛苦經營的涼茶事業結束；努力工作賣涼茶，也給兒子做個好榜樣，「爸爸要努力工作的，不是坐喺度『印印腳』收錢。」

楊文佳很慶幸祖先有先見之明買舖，他說若是租舖賣涼茶，賺到都用來交租，做不下去。

面對涼茶老店也連鎖化，楊文佳堅持獨沽一味賣涼茶，有人建議入樽上架在超市售，楊都忠於原著，「涼茶是這樣飲就是這樣飲，要入樽存放，就不是天然了。」

第三代傳人︰和睦已足夠

他說父親教落，「開得門口做生意，過得自己過得人，不是賣件衫穿窿可換，是吃落肚的。」

當鄰家文具店也兼售蒸餾水時，楊春雷涼茶舖面寬敞，不兼售其他，也大可分租一半收一萬幾千。但楊說，若為賺錢要這樣做，他的快樂指數會下降，「賣涼茶便是涼茶，無謂雜亂；若分租他人，他的客人撞到我的客人，怎麼辦呢？」

楊文佳說自己的快樂指數值80多分，他很滿足，但也會有煩惱，例如經營成本上漲，又或怕收購重建。

他坦言人總是追求愈多愈快樂，其實要懂知足，有人會覺得他作為第三代不夠上進，但他覺得眼前不用為舖租煩惱，一家和睦已很快樂。

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知識庫︰涼茶Vs廿四味 大不同

涼茶是統稱，分甘茶和苦茶，菊花茶、五花茶是甘茶，口感好，但不生津；廿四味是苦茶，苦後甘甜。廿四味家家秘方不一樣，不一定「廿四種」，楊春雷也是大概廿多種。

大熱天時，常有人要求冰凍涼茶，但廿四味性涼，凍飲更涼，受不了會頭暈肚痾。

涼茶切忌人飲我飲，懷孕和女性周期時不能喝，涼底的人亦不宜。怎知涼底？吃煎炸物也不感熱氣的，可能是涼底。

孩子不能老在父母身邊

孩子不能老在父母身邊

　　自去年3月起，“星輝”旗下一批藝人和工作人員逐漸離去，田啟文亦在其中（田離開星輝後，開了一家影視劇制作公司）。外界有傳周星馳不給藝人發展機會，導致藝人“集體叛逃”。

　　

“這些是很扯淡的事情！”田啟文的語氣突然有些激動。“孩子小的時候在父母身邊需要他照顧，長大了是不是要離開，那算是離開嗎？要出去做自己的事，這個叫離開？孩子不能老在父母身邊啊，就是一樣的道理。” 

　　田啟文說：“我們為什麼一直覺得沒必要講清楚：不是解約，而是合約到期了沒續。沒續有兩方面原因，一是公司的層面，公司現在沒那麼多事情搞，留 著這些人，不是在耗人家時間嗎？第二，公司也希望藝人有更加好的發展。周星馳可以三四年才拍一個電影，其他人就要等。在等的過程里是不是可以做自己的事？ 強調一點，就是說不續約不代表我們翻臉。”

金子一周股市回顧 (2012/07/09-2012/07/13)

上周的『金子粉絲情緒指數』共有83人參與﹐32人看升﹑51人看跌﹐情緒指數為(32/83)=0.39。結果恆指於期內跌708點﹐Majority勝。

好了﹐請大家就下周『金子粉絲情緒指數』發表意見吧﹕http://www.facebook.com/questions/470987862911994/

上周最吸引到金子留意的事情是即月期指淨倉的變化﹕

期指連跌6日﹐當中4天錄得大幅加倉﹐1天大幅減倉﹐6天下來加倉達3043張﹐尤其7月12日跌市時加倉1759張。以金子經驗﹐在月中這樣大規 模加倉(佔淨倉數10%以上)應是大戶或投行掌握了一些散戶還未掌握的資料﹐令他們偷步看淡。當然﹐正如我一向觀點﹐大戶並非大晒﹐他們亦只能順勢而行﹐ 如果突然出QE3﹐他們亦會被挾死。我們作為沒有額外資料的Outsider﹐跟大戶步署勝算可能有6成。

以金子早前於報章刊登的引伸波幅測市法計算﹐結算日(7月30日)恆指有68%機會介於18289 – 19895這個區間﹐大家要作甚麼步署﹐也要小心為上﹐控制風險噢~~

戒掉一注獨贏霸氣

好多上咗岸嘅前輩成日講，要係股市入面賺錢，最後都係講求心理質素。

是咁的，每天股價都係到跳上跳落，要相信自己觀點之餘，又要質疑自己觀點，自信心小一點，都好容易斬完又追，追完又斬，就算睇中方向都要蝕錢。

蝕一元 = 賺兩元？
有心理學家指，蝕一元帶比人的痛苦，要賺兩元先足夠抵償到。若想一想平日買股的行為，買升當然係相信未來股價會升，或者股息回報非常吸引，總之就係買元後，身家會變多。不過，如果市場倒轉黎行，身家反而縮水，痛苦感當然厲害。

更令人難受的係，先賺後蝕。例如用10萬元買入一隻股票後，升到上20萬，回報1倍，個人當然會有飄飄然嘅感覺。不過突如其來嘅壞消息，三兩下將隻股價推低，剩返7萬，感覺就會更加生不如死。

計一計條數，10萬蝕到落7萬，都係3萬銀，當然都係叫傷，但係心理上只係承受 咗3萬銀嘅痛苦感。不過如果從20萬跌落黎，一來一回身家差13萬，承受嘅痛苦感立即幾何級數倍升，有時更會直接進入麻木狀態，信心盡失，連斬倉都冇力去 做，令損失繼續擴大，這亦是股市最恐怖之處。

股票: 進可攻，冇得守
買紅酒酒花，進可攻，退可飲。買樓放租，進可攻，退 可住。皆因以上兩者都係實物，本身價值易於衝量。但係，股票則為虛無縹緲的權益，如果權益消散，股票只係一張「劃花」咗嘅紙，完全冇用，貼牆都想搵張好 啲。所以進可攻，冇得守，令人好多時面對市場恐懼，會選擇沽咗先，然後講句早抖。

作為一個小投資者，應付恐懼最有效的方法之一，係控制投入金額，又稱注碼。早兩年，諗住分散投資，最高注碼限為四分之一，令單一損傷降低，就算遇上逆市，做決定能更加冷靜，但去到上年8月，個市跌落黎，個股一日10幾個百分點咁跌，執行斬倉行動，非常痛苦，亦唔夠狠。

戒掉一注獨贏霸氣
講到爛嘅所羅門智慧，唔會將全部雞蛋放係同一個籃，分7至8份放開，愈來愈覺得這是一個好比例。

雖然一注獨贏又型又酷，但除非天生霸氣十足，局局以必死心態去買，又或練得一副鐵石心腸，否則控制金額及分散投資係累積財富的不二法門。

火兄當年經歷一注獨贏中石油，贏來千萬財富後的大動作就係，係將軍澳買四個單位，以及專心搞自己生意，明顯亦是分散投資之作，可能連佢自己都冇發覺。

金融界傳奇人物，美國大炒家Jesse Livermore睇市極準，經常進行大手買賣，曾於華爾街股災，沽到大銀行家J.P Morgan向佢求饒，但亦屢犯錯誤，一生破產幾次，值得引以為鑑。

如果我而家有一層樓係手，我會點做?

相信香港得一層樓係手或仲未置業既人佔人多數。係金融海嘯睇住間樓升到而家都忍到手未將層自住樓放出既你，值得贏到2012年頭半年個十幾廿個%升幅。以香港人主流意見認為樓價偏高之際，得一層樓係手既你應如何自處呢? (如已有幾層樓係手實在無須幻想自己輸淨一層樓係手既慘況，請移玉步觀看其他文章 )

個案: Tom同老婆每人月入兩萬。手上兩人夾埋現金30萬。按揭借貸利率均為年息1.8%。

步驟一: 打去銀行估價
你梗係要知道你手頭上間樓值幾錢，可以用下銀行網上既估價睇下，再唔係落銀行問下。假設業主 Tom住係麗港城兩房，估價HK$4.0mil。然後check下銀行比你張repayment schedule，check下而家還淨幾多。Tom在08年用約2.2mil同老婆聯名買入該單位，借九成上會分25年還每月$8284，現時已還5年本金尚欠$1.668mil。而家間樓值4.0mil，根據金管指引你可以借到樓房市值5成既現金出黎，即係cash-out。四百萬既樓借盡2.0mil，而Tom只欠$1.668mil，所以應可cash-out到$(2-1.668)=$0.33mil現金，提供要用錢幫屋裝修既原因。

步驟二: 套現之後，選擇細妹落手!
有三十幾萬係手，當然手痕買下股票啦。如果你選擇投資樓房，就要計好條數等自己第時可以買多間上會。 Tom兩公婆搵四萬，如果佢cash-out返0.33mil出黎，就要回復到爭$2.0mil狀態。由於兩個人入息唔係多，佢最好將還淨20年的按揭展期至25年，盡量減低供款額。「展」左之後每月又3還$8284，不過仲有25年gogogo! 

雖然有(0.3+0.33)=0.66mil係手，但係再聯名買多一間樓只可做5成(投資)或7成(自住)按揭。阿Tom真係好鬼aggressive，諗到買間樓平租比自己細妹。還掂細妹每月都交成$9000租，不如買間沙田中心細單位$8000蚊租比佢，平出面一萬市價唔少。

細妹係極品租客，唔會揭發佢用九成按揭幫投資物業上會呢件事。為左費事比人call loan要急急腳台錢轉按，Tom搵左渣x銀行拍住既昆人保險公司做二按，費事比人香港按證公司check得太緊。

步驟三: 圍好條數，沙田中心
當自己仲係冇咩銀彈，防守能力不強。最好就搵流轉量 (可當作成交)高既屋苑同埋方便既屋苑開始做投資。由於現時買新樓收租回報太低，方便而又有番咁上下肉食既屋苑一般都十幾廿年樓齡。租樓既人較多係貪方便，如你買沙田無論出租或甩手都快D。現時細單位做$2.50mil，Tom先係屋企用銀行網頁既mortgage calculator計諗條數先出去睇樓。佢發現做2.25mil做九成上會分廿五年每月還$9000蚊，但係老婆人工得$20000如果利息加到4%佢每月要還約$11000，大於老婆人工一半而過唔到壓力測試(即係批唔到)。

就咁Tom係睇樓之前就圍好條數，知道老婆借盡都係2.2mil左右，間樓再貴D就要自己補cash或拉細妹落手做擔保人。佢自己一定要同呢單借貸分開，如果唔係佢地兩公婆可能因擁有第二間樓而借唔到九成上會。

步驟四: 間樓聯名變單名
原本麗港城係聯名，為左令老婆無樓手而可以借盡究成上會， Tom要將間麗港城變做單名。呢樣野要搵律師樓做，你可以係process期間睇下樓，因為攪都要成個月。聯名轉單名可以叫老公將間樓轉贈比老婆，或用約市價賣出自己一半既業權比老婆。轉贈方法不適用於仲未還哂樓按既單位，因單位一由聯名轉單名，你就要去銀行重新搞過哂D按揭，而銀行一般不會接受轉贈樓宇既按揭申請。

所以Tom老婆要用市價「賣一半樓」比老公，成交價為四百萬減些少既一半，即一百九十幾萬，為的要令交易所微印花稅減至一百蚊。做好之後Tom就自己單拖問銀行借還淨既200萬上會，而令老婆無債一身輕。做好單麗港城單野最好隔返幾月或等到樓市低迷先去買心儀單位。以上做法令Tom及老婆合共資產市值增至(4.0+2.5)mil=$6.50mil，仲有細妹交租既被種收入，須知收左阿妹租後還按揭可令已清還本金增加，還哂就可以多層樓在手! 如果我有一層樓係手，我就唔會滿足只係得一層樓，我亦承認自己唔係股神，比股票玩多過玩股票，既然自己可能有九十幾歲命，有抗通賬既租金收入先可令我好過一點的!

深圳何時超過香港?

本星期billy系列同睇樓系列都要暫停，講一講廣泛被討論既話題。雷鼎嗚先生在晴報專欄提到深圳中產階段湧現，如維持現有增幅GDP應可在五年後超越香港。 至於人均GDP既超越要長一倍幾時間。
1979年初大陸改革開放，深圳個陣仲係一個小鎮。香港人去深圳多係食地道雞、摘荔枝。現時深圳高樓林立，積極發展無煙工業。到2011年，深圳常 住人日為1400萬，是香港近一倍，比附近省會廣州的一千萬更為巨大。長此下來，究竟深圳會否超越香港? 香港同深圳多年後既關係會係點呢?

香港cross over馬爾代夫
世界上類似香港既地方可用馬爾代夫相比，只不過馬爾代夫比香港更極端，全國九成只靠旅遊業。馬爾代夫信奉嚴緊的伊斯蘭教，與外來遊客有文化差異，更 對遊客的開放與渡假時隨便的態度，產生極大歧視。香港同內地同胞情況未有馬爾代夫咁極端，但係可參考馬爾代夫發展成既旅遊生態模式。
在該國遊客建議入住由六星級酒店發展的小島，與大島上的貧民區分離，島上洗美金。香港政府如規劃得善，可考慮將大嶼山發展成有賭場有酒店有野賣既渡 假王國，大嶼山遊客洗「人仔」為主，令遊客同香港實體經濟分隔開，達成「經濟防火牆」，免香港物價同民生大受附近幾千萬既居民沖擊。高鐵總站亦都可重新規 劃在青衣或經屯門起橋到東涌停泊，騰出九龍市區珍貴土地，努力將現貨櫃碼頭搬走令葵涌至西九龍連成一線，建出大市區至更有效運用土地。

多年後:尖沙咀淪為「同胞地界」
可惜睇現走勢政府係將尖沙咀同銅鑼灣分左出黎，將遊客湧哂去個度谷高地價，令該區大地主(九倉同希慎)得益。香港人而家係廣東道行街，真係越黎越唔 習慣。既然兩班人係廣東道行街都眼超超，咁大陸人不如唔黎囉。香港工業已n年前北移，創新科技攪到「劈屎都不如」，如果冇大陸人黎買野社會只更向金融地產 傾斜。無論螳蟲、雙非問題，都唔應該諗點樣趕絕大陸人，而係要諗點樣安置人。剛出數字已反映訪港內地遊客增幅有放緩現象，如本文有幸比特首睇到的話請考慮 「經濟分流」政策。

多年後 : 物流業再被分薄，人材唔再係人材
係香港冇廠房之下，物流業再被侵蝕已是不能逆轉。冇貨出、冇貨運、冇物流。Made in HK 又唔再受鬼佬歡迎，大陸既廠多為wal-mart捱生捱死總內地碼頭直出美國。至於發展高端物流，即係做planning或車隊管理，香港唔見多出該方人 材。香港自九七後確實向部份產業過份傾斜，有力能既學生都唔想做物流或機械方面既培訓，走哂去讀global business，係惡性循環下人材越見單一化。而出現了大量單一種類既人材，以致人材就唔再叫人材(ok?)。

香港要靠醫療及教育產業
講左咁多壞消息當然有好消息! 發展醫療及教育中心確實為香港另一契機。上月香港科技大學公佈內地入學申請暴增五成，內地生進入本港大學為港人帶來金錢、土地投資更人材。香港學校自98年起已在內地招生，根據調查內地生黎香港原因第一最多為1)透明、民主、自由的意識 2)有英語教學易與西方接軌3)公平發展的工作機會。是的! 清廉社會十分重要。年青人咪再話香港而家冇咩機會，等得港人全被內地同化，你連見工機會都要用銀紙買了! 至於連日被熱烈討論既教科書新聞，由教育局資助既教科書竟然對政權集中機制歌功頌德!! 咁做香港人不是自毀牆城嗎?

深圳何時超過香港? 大家依然是有得爭的! 請香港人要放下身段，不要再扮大佬了，內地有品味有教養既中產確實不斷增多。快利用內地拍馬都未有既優勢，好好的幹一場吧!

「金磚四國」股市下跌帶來買入機會

《華爾街日報》 ─ 於經濟增長呈現放緩跡象，巴西、俄羅斯、印度和中國這「金磚四國」的股市近期普遍大跌

當一部份投資者倉皇出逃時，另一部份投資者的買入機會可能已經來臨。以企業利潤和股息水平來衡量，金磚四國的股市估值水平現在看來並不高。雖然經濟增速放緩，但其長期投資前景依然光明。

關鍵在於要選擇最佳的買入方式。金磚四國共同基金現在暴露出了一些問題，一些專門跟蹤一小部份新興市場──如金鑽11國（Next 11）和靈貓六國（Civets）──的股票基金也是如此。它們和投資者應當關注跟蹤選股範圍更廣的新興市場基金，以更好地把握時機。

高 盛公司（Goldman Sachs）經濟學家吉姆‧奧尼爾（Jim O'Neill）在2001年發表的一份報告中首次提出「金磚四國」這一說法，認為這四個國家都具備經濟快速增長的潛力。奧尼爾現任高盛公司資產管理部門 的負責人。正如預測的那樣，金磚四國的經濟發展速度要比美國等發達國家快得多。

然而，金磚四國的投資回報就沒那麼鼓舞人心了。過去一年 來，即使將股息考慮在內，摩根士丹利國際資本指數金磚四國指數（MSCI BRIC）也已下跌19.7%，選股範圍更廣的摩根士丹利國際資本指數新興市場指數（MSCI EM）跌幅為13.6%，而同期的摩根士丹利國際資本指數美國指數（MSCI USA）上漲了4.3%。

各種金磚四國基金普遍都有一年以 上的歷史了。主動管理型的高盛金磚四國基金（Goldman Sachs BRIC）創立於2006年中；而被動型的安碩MSCI金磚四國指數基金（iShares MSCI BRIC）創立於2007年末，屬於交易型開放式指數基金（ETF）。不過，這些基金的回報率都不高。近五年來，考慮股息在內的金磚四國股市平均回報率為 -2%，而同期的美國股市平均回報率為-0.4%。

現在，有些投資者已經失去耐心。據基金數據跟蹤機構EPFR Global統計，金磚四國基金在2009年和2010年經歷了大規模資金流入，但過去52周來，又出現了43周的資金流出。

為甚麼金磚四國股市的近期表現弱於其他新興市場？為美國USAA集團管理500億美元股票和債券共同基金的馬休‧弗倫德（Matthew Freund）給出了一個可能的原因：投資者手裡持有的新興市場投資品種大多為金磚四國基金，因此他們正在賣出這些基金進行切換。

這 暴露出金磚四國新興市場投資策略的一個軟肋，即經濟快速發展的國家並不一定股市表現就好。倫敦商學院（London Business School）有一項研究，分析了83個國家110年以來直到2009年的股市數據，發現「沒有證據顯示投資於快速增長的經濟體就能獲得優異的投資回報 率」。

如果這還不能令你信服，不妨試想一下：經濟增長相對較快的國家可能已經吸引了大量的股票投資者，推動股市估值水平上升；而估值水平是衡量股票未來投資回報率的一個關鍵風向標──在其他條件相同的情況下，股票價格愈低，投資回報率就愈高。

假 如金磚四國未來幾十年的經濟發展還能如此快速，則其近期的股市下滑應該為長期投資者提供了一個更有利的投資機會。據摩根士丹利國際資本公司（MSCI）的 統計，「金磚四國」股市的平均市盈率為8.9倍，股息率為3.6%，而美國股市的平均市盈率為13.8倍，股息率為2.3%。

但有一點需要引起關注：雖然金磚四國的經濟增長速度依然比歐美快，但其增速正在放緩。MSCI金磚四國指數的股票主要集中在能源和金融板塊，而原油價格正在下滑，銀行的盈利波動性也較大。

北 極星資本管理公司（Polaris Capital Management）位於波士頓，資產管理規模達20億美元。公司創始人伯納德‧霍恩（Bernard Horn）說，有一個更好的金磚四國投資方式，那就是尋找一只投資於眾多新興市場、且選擇估值較低的上市公司股票的基金，所謂估值較低，指的是考慮現金 流、股息水平和當地國債收益率等指標後綜合得出的比較結果。這種主動選股的基金能淘到金磚四國股市中具有升值潛力的便宜貨，且不會像被動型指數基金那樣受 到局限。

據晨星公司（Morningstar）的數據，瑞德新興市場股票基金（Lazard Emerging Markets Equity）過去十年來的年平均回報率為15.5%，位居同類基金前10%的行列。最近，該基金在中國市場的股票配置低於MSCI指數基準，但在巴西市 場的股票配置高於MSCI指數基準。投資該基金無前置費用，每年的管理費為資產的1.42%。

奧本海默新興市場基金 （Oppenheimer Developing Markets）在金融和能源板塊的配置低於基準，在消費板塊的配置高於基準，尤其是投資那些生產日用品的上市企業，前四大國別配置依次為印度、中國、墨 西哥和巴西。和許多新興市場基金一樣，該基金的管理費較高，前置費用最高可達5.75%。不過，該基金過去十年來的年平均回報率為17.3%，位居同類基 金的翹楚。

撰稿﹕SmartMoney Jack Hough

回購領匯港鐵 燒乾儲備買民心？

【經濟日報專訊】回購領匯、港鐵？港府坐擁逾6,600億元財政儲備，特首梁振英上場後，回購領匯的聲音此起彼落。按政府的財力，一併購入領匯、港鐵、東隧西隧，甚至兩電，還是綽綽有餘，但燒光儲備買民心，是否合理？

領匯已是潑出去的水，覆水難收，如果回購領匯此例一開，港府又是否需要回購港鐵、買下東隧西隧，甚至買下兩電、買起巴士公司，學以前的共產黨，公共事業統統國營，這樣便能減輕市民日常開支負擔？

以領匯、港鐵及兩電的現行市值，合共逾5,000億元，加上估值數百億元的東、西隧道，總值還未超過港府現時擁有的6,600多億元財政儲備（見表）。不過，外國就有政府回購被抬價的例子（見下文），而收購上市公司或私企，在法理及技術上亦非易事。

領匯（市值︰738.9億元）

領匯自05年上市至今，已發展成市值逾700億元的龐然大物。基層市民不滿領匯加租推高物價、趕絕小商戶等，部分市民期望政府回購領匯，便能減低加租幅度，從而降低物價。

回購未必佳 效用成疑代價大

領匯上周五（6日）股價32.65元，股東若明知道港府要回購，會願意以32.65元售給政府嗎？當然不會，按上市規則，私有化須得到75%小股東的同意，又不能有多於10%小股東反對，故此要成功私有化，港府拋出的價錢，需要比現行股價還要高得多！

中大酒店及旅遊管理學院會計與財務高級導師李兆波便認為，政府可收購領匯部分股份，如1至4成股份，便可成為領匯的大股東，從而透過董事局發揮影響力。不過，港府能藉此發揮的影響力多大成疑，如港府也是港鐵大股東，但港鐵同樣年年加價。

事實上，早在梁振英競選特首時已被問及回購領匯，他反建議在領匯商場附近，再建新購物點加強競爭。其實，如天水圍居民投訴街市無選擇，食環署只要在區內建一個街市及熟食中心，不是簡單得多？

港鐵（市值︰1,568億元）

港鐵年年加價惹人反感，政府持有76.6%股權，有建議指政府應回購餘下的股份（約370億元）。不過，回購港鐵後是否就會不加價？市民須考慮回購 後港鐵的定位問題，若然期望是商業主導，加價仍然會持續；若然想把港鐵變成民生福利產品，票價趨穩定，但是經營便會趨官僚化，效率往往及不上私營公司。

檢討可加可減 免賺大錢加價

有意見便認為，政府應用股息，成立票價穩定基金，補貼票價，較回購好。港府在下半年會展開票價可加可減機制檢討，倒不如屆時加入條款，限制港鐵賺大錢時加價。

東、西隧道（市值︰估計數百億元）

紅隧一年365日都塞車，不少政客及市民要求政府回購東隧及西隧。不過，東隧和西隧的專營權分別會於2016年及2023年屆滿，為何要爭朝夕，額外花一筆冤枉錢？

政府回購隧道後，必定要調整收費，才能平均各隧道流量，可以做的不外乎是紅隧加價，或是東、西隧減價。不過，紅隧加價，駕駛者和運輸業界可會接受？若果東、西隧減價，變相鼓勵更多人駕車，最終所有隧道也塞車，好心做壞事。

兩電（合共市值︰2,880.9億元）

買得港鐵，何不購買年年加價的中電及港燈？李兆波便稱，當初政府安排港鐵上市，便是希望縮小公營機構的規模，若然收購隧道、兩電等，無疑又會重回公營機構臃腫的歲月。再者，電力供應必須穩定，現時兩電運作可靠，但轉為國企，效率會否有所影響？

兩電的利潤管制計劃將在明年進行中期檢討，政府如能做有牙老虎，透過檢討着手，更為實際。

市民須明白，當日賣走領匯、港鐵容易，但今非昔比，回購代價甚大。燒光財政儲備買起公用事業，以公帑補貼，也並非公平做法，例如回購領匯及隧道，便是變相補貼商戶及駕駛者，此對納稅人是否公平？

紐回購鐵路 帳面價倍增

政府回購經已出售的資產，外國也有類似的例子。新西蘭政府在1993年將國營鐵路公司New Zealand Rail Limited出售予私人企業，並改名為Tranz Rail Holdings Limited，政府獲益超過3.3億新西蘭元（約20億港元）。該公司數度易手，新西蘭政府最終在2008年要以約6.7億新西蘭元（超過40億港元） 回購，並改名為KiwiRail。公司在帳面價上多了一倍。