低實用樓應否止賺?

source from lumyeung's blog

Billy由屯門轉戰九龍南做地產代理，銷售成績算可以。係轉區一年之後，政府在2012年底實施一手樓銷售新指引，規定一手樓報價需採用每呎實用面積，而二手樓則在2013年開始需為買家提供每呎建築面積報價或實用面積報價。如現有二手樓有多重實用面積參考，需參考該樓房第一次買賣所用的實用面積為準。

係用實用面積報價之下，太古城既呎價會比現價升一成，相反將軍澳中心會勁升25%

屋苑	平均建築面積報價	估計在2013實用面積報價
太古城	$10369	$11521	90%
將軍澳廣場	$6330	$8440	75%(此為1026呎單位比率)
南豐廣場	$5798	$7679	75.5%
YOHO town	$6076	$7691	79%
港灣豪庭	$7070	$10246	69-78%
黃埔花園	$8128	$9562	84-86%
和富中心	$9968	$11327	85-90%
海濱花園	$4793	$5845	80-82%
名城	$7636	$10605	唔敢計亦唔識計，較樂觀在72%

  

係新措施之下，幾年樓齡既YOHO town呎價會同十幾年既南豐廣場拉平，港灣豪庭晉身豪宅行列，有部份單位呎價過萬。名城可在網上多加留意，樓盤未去哂貨唔可以亂講。 

Billy知道港灣豪庭在2013年將受一劫，係2012年樓市經歷升市，股票整年陰晴不定之下，佢叫港灣既業主係2013年頭賣盤搬去未有地鐵但有不俗交通配套既屋苑，佢同傲雲峰及俊民苑附近同事合作，其中一個case就咁做左: 

*以下按揭利率為2% 
客戶A係2008年用337萬買入港灣豪庭778呎一單位，買入時向銀行借七成上會，現樓價已升至580萬。即借2.359mil分25年還每月$9990(本金佔6100)，四年過來，本金已清還$6100*48=$475800，賣樓前尚欠$1.88mil。客戶將樓用5.80mil賣出，清還按揭後止賺共得$(5.80-1.88)=$3.92mil。Billy同客講四年過來，客人用首期$1.01mil變成$3.92mil， 換句話客人四年(賺)四倍! (其實嚴格黎講唔係…) 

賣樓之後客戶A有3.92mil現金係手，用4.65mil買入傲雲峰一個637呎單位，實用面積都係510餘呎，同以前港灣豪庭778呎既實用差唔多。新地方管理費都係$1.4/呎，樓下經過巴士到港島觀塘旺角極多選擇。仲有就係沙中線對該區樓價有推升能力。客戶遂接受billy建議，一買一賣促成兩單生意。 

四年賺十倍!?
另一個人客B有小朋友，貪何文田俊民苑擁有良好校網，所以成三十年樓齡都照搬過去。佢係港灣用3.80mil將個499呎單位出貨，4年前用1.99mil做九成按揭上會，借埋按揭保費用25年還每月$7969(本金佔4835)。四年已清還本金$4835*48=$232000，2012年出貨減除本金後$(3.8mil-(1.88-0.232)mil)=$2.152mil。呢個樓主仲離譜，用首期廿萬唔到四年賺十倍。以下AB個案解釋到點解炒樓咁好賺。不過遇著大跌市輸都可以咁快。 

人客B用3.60mil買入629呎俊民苑一單位，居住環境大大改善! 買樓係要買內籠。交通同校網配套令屋苑能更保值。新樓做7成按揭，每月還$10682(本金佔6482)，人客B每月要供多$2500蚊，cash就有約一百萬淨落袋，而間屋就由實用面積三百幾變成五百幾呎! 

樓宇買賣新規管確實對某些屋苑有負面影響，看倌係2012年 買樓實在要考慮此因素。施老闆係節目講及同時列出實用面積報價及建築面積報價會令客戶無所識從，筆者認為香港地產代理靈活變通，實在不需為此擔心。反而太 古城同將軍澳廣場呎價一下子由六成收窄至三成五，究竟太古城既樓會否重新上升令差距回複六成，定係將軍澳廣場要下跌至太古城六折既景況先達至市場價格平 衡。定係第三景況，市場一下子唔覺得將軍澳廣場再係太古城既六折呢? 呢個先係最值得討論既地方。 

加上2010年底市場大批發水樓入則，發展商點樣出招去賺盡出貨令人疑惑。Billy係2012年，蛇樓龍尾既年份幫業主成功出貨，為迎接往後較大調整市做準備。