魚缸法則

「空言喋喋，無補時艱」，CY讀來，必有一番感慨。新政府開局，可謂諸事不順，「五司十四局」未能在上屆立法會處理，甫上任即「落區聽取民意」，誰 知只聞「炮聲洗禮」，令人俄然驚覺「不到香港，不知文革仍在搞」；七月中發展局局長麥齊光下台……如今，教育局推的「德育及國民教育」，一本《中國模式》 惹起「洗腦」疑惑，眾聲喧嘩，有爭拗教材偏頗、「掛羊頭賣狗肉」、有斟酌「國民教育」應是「公民教育」，一字之爭，無限上綱。

梁振英本月十六日在立法會的答問大會中，公布多項民生「派糖」紓困……新政府上任未滿月，迎來的只是風狂雨驟，老朽納悶，新政府要 派多少「糖」，才可膩住隆隆炮火？《易經》所云「亢龍有悔，窮之災也。」依中國傳統智慧，不是說事物去到盡頭，就會朝相反發展嗎？所謂盛極則衰、分久必 合，照道理，香港經過「建華之亂」、「貪曾之禍」，到了梁振英，理應衰極必盛，來個「振港之治」，何以連推行國民教育，也引來軒然大波？

CY未知有否反省？老朽愚見，政府施政，今後仍要多諮詢，簡約架構，增透明度，像吳克儉要是上京出新聞稿，就少了被批評隱瞞、削弱公眾知情權；CY要勇於用「魚缸法則」治港，少私心多透明度，自然少點把柄被人說三道四！

甚麼着陸?

中國經濟增長率二季度降至百分之七點六，比一季度的八點一還低。市場再次出現中國經濟軟着陸或硬着陸的疑慮。很可惜，我不明白市場上的眾多能人智者，怎樣可以因百分之七點六的增長率便說中國經濟軟着陸或硬着陸？百分之七點六對不少國家來說，絕對是少有的高增長。

當新加坡二季度經濟負增長之時，中國還有百分之七點六，基本上中國全無着陸的迹象，還是在騰飛。

中國在八十年代開始改革開放，三十多年經濟的平均增長率在百分之九的水平。在國際歷史上屬前無來者，應該足以證明中國經濟的強大競爭力和中國政府調控經濟的高效率，足以使國內外的論者看到中國經濟增長不按西方經濟學的所謂「常規」。

可是，在這三十多年裏，國內外都經常有論說，認為中國會硬着陸，甚至會崩潰。結果這些依照西方經濟學常規，無視中國現實的推測或預言，無一不被歷史所否定。

金融海嘯時中國經濟在一個季度裏跌至百分之七以下，可是四萬億元的基礎建設投資迅即使經濟增長回升至百分之九以上。今年中國形勢並 不比金融海嘯時嚴重，當年四萬億元的基建投資能起作用，今年中國政府當能改變政策，重施故技。二季度我們已看到中央政策開始轉變，最近亦重提高鐵的成績和 作用。今次且少了房地產的泡沫，政府堅持不放寬對地產市場的調控，情況應更樂觀。故此，市場胡說的軟着陸或硬着陸，三季度便可又一次否定。

東方日報 - 坦言集：陳文鴻

儲錢不如貶債 – 黃宗澤男人的浪漫篇

今日諗樣都要搵bosco黃宗澤做headline先得!

八年，可以令一段情玩完。八年，你可以選擇為自己儲起122萬或擁有一間供左一半既樓。

個案:

甄寶群 – 中國富強金融集團 財富管理部主管【節錄明報專訊七月二十日】

楊氏夫婦希望換樓。賣掉現樓，再償清按揭（110萬元）及扣除佣金等雜費後，二人仍有186.5萬元。簡單假設減去16.5萬元作為新居裝修費及雜費，二人可投入170萬元作為新居的首期。

買現市值四百萬既三房，以按揭利率2.5厘及供款年期為20年計算，每月物業供款約8800元至1.18萬元。因應二人現時每月尚有盈餘3000元（4萬+1.2萬-4.9萬），即使供款於換樓後可能增加2800元，二人料將應付自如。

8年後可儲122萬作第二層樓首期: 當子女出生後（1年後），二人便要面對子女的生活及教育開支。隨着子女日漸長大，有關開支必定水漲船高。幸好二人的收入料會同步增加──首6年每年加2500元及第7年起每年加500元，故可望兩相抵消，甚至還會錄得盈餘。

這時候，二人終於可以規劃較長遠的理財投資方案。建議分2個階段進行。

於首階段（第1至第8年），建議二人將之前每月投資股票的1萬元及盈餘，投入月供基金（投資組合參考附表）。假設基金的每年回報率有6%及只計算月 供1萬元，基金的市值在8年後將達至最少122.6萬元。套現後用作支付第2個物業的首期（假設為樓價三成）的話，可以買到屆時價值400萬元的物業。然 後二人承做20年按揭並立即將物業出租，交由租客代為供樓。

踏入第2階段（第9至第19年），楊先生將繼續沿用首階段的方式，進行第2輪的月供基金投資，目標是為長大至18歲的子女預備大學學費。

透過此階段共11年投資，令基金的市值預計將增至最少185.5萬元。預期19年後及20年後，楊氏夫婦已經分別完成對基金及首個物業的供款，可以集中火力提早償還第2個物業的按揭供款。相信不必等60歲，二人已可憑藉租金收入及強積金，安享晚年。

諗樣意見:

首先，諗樣不是在此批評主管，不過見呢篇文係網上都唔少人comment，所以攞出黎同大家講講。首先佢假設人工四萬既楊生係一年後，每年 加$2500人工持續六年，呢個假設未免不合時宜。而家香港就係卑微到每年加6%人工for六年都未必得，但係老麥就季季加價，全世界都比人加租。

另外網上有comment話楊生係而家計起九年後儲到$4.0mil根本買唔到間似樣既樓，諗樣覺得又未咁極端。 不過銀紙會用越黎越快既速度貶值就可肯定。諗樣覺得主管提議既，未免又係「old parents」教你既一套致富方法:賣樓賺左1.865mil就要用哂佢去買新樓同裝修，一蚊都唔可以留起佢拆開買多間樓? 「儲錢，洗哂佢，乖乖地儲錢，又買樣野洗哂佢」咁既儲錢態度，係今時今日既香港仲行得通嗎!?

如果楊氏夫婦將現樓加按及租出，情況會點? 首先現自住樓市價約296.5元(因個案中話如賣樓找清1.10mil銀行欠款可餘1.865mil)。佢將現樓加按至五成，套出2.965mil*50%-1.1mil = 約40萬。由於結欠增至1.5mil，樓按供款增至$6338分25年還。

楊氏夫婦可將手頭上40萬用九成上會買間三房，同主管建議一樣。只不過主管話要賣左現樓套百幾萬做七成上會，諗樣就加按40萬出黎做九成上會，另外 舊樓可即出租收錢。假設買入3.7mil較大新樓後，做九成上會分三十年還每月供$12300，楊生月入四萬可獨力供哂兩間樓($6338+12300) 有餘。舊樓假設收租回報4%，月收$10000，補貼舊樓按揭仲有$3600蚊淨，自己實攞$(12300-3600)=$8700出黎供新屋就可以換樓 兼upgrade做包租公。

當然諗樣之計係較大風險，假設樓價跌三成，楊生如真係比銀行call loan的話就要賣出舊樓套番$(2.1-1.5)=0.6mil去補番新樓short左個$3.7mil*(30%-10%)=0.74mil。不過你 只要乖乖地有供樓銀行好少call loan。另一個風險係楊生比人炒左，而人工又搵唔番原本既7成。但係諗深一層，楊生用諗樣方法係供兩間樓既支出只係$8700，而主管方法供一間就 要$8800。

到一年之後，諗樣就唔會供成一萬蚊個月既基金咁多。供幾千基金一個月而持續十幾年對累積小朋友讀書錢更有效。本樣同網上comment不同，認為長遠黎講6%基金年回報假設還是可以的。但係楊氏夫婦供少左基金而可用淨番既錢睇多間樓，係大通脹同貨幣貶值下更見優勢。

總括而言，主管就叫你努力每月將錢儲起，望天打掛希望基金可以比6%年回報你去滾存百幾萬，可憐既杏兒就係咪咁諗呢? 諗樣就建議你借到就先問銀行借，用時間去貶去你欠下原本幾百萬既樓按債務。今日你用三百萬港元換到一間樓宇實物，他日你只需攞返內涵值越黎越少既錢去還就 可以了。咁做就好似美國政府一樣，有就問你借左先，債務用美金計，只要我整到美金貶值第日的就唔使還咁多啦! 諗樣建議楊氏夫婦係黎緊十幾年同美國政府坐埋同一條船，實在可令長命既佢，淨番更多資產為自己退休打算。宗澤可能放棄了同美金一樣，日益眨值既杏兒，而轉 投內地女子懷抱，所以你話女人唔實際D，真係唔知老黎點算。浪漫呢樣野，都係留比男人做啦!

28歲應如何自處

Lumyeung 你好, 

這個社會上, 真心會教人, 會SHARE 的人實在太少了, 我讀了你的BLOG 一段時間, 獲益良多, 現真心誠心求教
小弟28, 大專學歷, 裝修行業4年, 平均2萬月薪, 但不穩, 未婚, 有女朋友做part-time少入息, 正儲錢結婚, 和為家人退休作打算, 父母皆超50歲, 仍算健康.
幸運地, 家人早有置業, 有約270萬未補地價自住21年樓齡540尺居屋, 父母與1弟正居住, 差餉地租每季$600, 管理費每月$600
亦有間約200萬38年樓齡full paid 300尺洋樓, 是小弟正在使用, 同時, 亦分租了一房給租客, 收租$3200, 差餉地租每季$400, 管理費每月$300
另有間約500萬的40年樓齡地鋪, 小弟是單邊業主, 與親戚聯名, 收租全數用作供養祖母

想和家人一起用資產, 用原有資產增加收入, 未知怎樣方法是最可取
自己做裝修, 叫做freelance, 無糧單, 問過銀行做樓按, 大多數都要糧單
有諗過自己開間小公司自己出糧俾自己, 但實情應該怎樣控作, 就不太知道

我不是廢青類, 我是肯捱, 肯受苦, 雖然唔叻但肯花時間去學習和尋求
深感工作做到死都係得個吉, 得份糧, 2 萬蚊救得父母救唔到進修, 救到進修, 救唔到saving plan.
我是傭才到不得了的傭才, 所以, 再一次誠心求教.

答Hi CY,

正所謂心誠則靈，雖然諗樣唔係神仙，不過見到你咁詳盡咁寫個case比我知當然要快覆你。總括來說本樣覺得CY你收入上的不穩令你對自己前途失了信心，其實你身上擁有幾項優勢，慘過你既人大把。希望你學似你父母一樣勤儉力作，將父母現時傳比你既優勢第時留比你子女。

雖說「好仔不論爺田地」，不過就憑你咁講本樣覺得父母都有心將半間鋪同洋樓第時留比你了。而家就當你第時唔能夠獨有間鋪同洋樓，且看你如何改善埋你現時既弱點: 收入不穩，為未來鋪路。

談credibility

諗樣大部份既case都係叫人運用本身既credibility而向銀行借貸，購入提供正現金流既實物而令自己收入倍增。可惜CY你既case就係 credibility低既一種，即係你case中講提供唔到糧單比銀行、「谷住谷住」借唔到錢既情況。要提高credibility，其一就係去返 design co.打工，一定出糧要比autopay個隻(唔係就咁transfer!)，不過你個行係真係少autopay既。其二就係自己做，先搵個事務律師去開 間有限或私人公司去接job，再要去銀行開公司戶口同埋整autopay，每個月出糧就要send個excel file比銀行話比佢知點出糧。你呢種小客戶都係去建行問下啦，獅子一腳就掃你出門口。

如唔識律師請在網上search全包宴，收費四至六千。係銀行autopay set番二萬蚊糧比自己。開有限公司就要每年比幾千蚊人地幫你做數，保障就係萬一你既裝修生意引起法律責任都唔使比人告到嘔突。月入萬八幾係一個幾平衡選 擇，交些少稅又可以攞番個月入證明。第時生意好再「整大份糧」啦!

談進修

除非你諗住走番出去打工，我諗你讀building degree或design course用處不大。因為廿八歲既人要比錢及時間讀書實在涉及莫大既機會成本，HKXspace猛咁話讀書有前途係呃你的。當然我唔係阻你充實自己，只 不過想提出人到三十靠讀書幫手已經越黎越唔見效，請唔好對讀書有太大期望。

你做左野四年，應該同好多人一樣諗緊自己呢行適唔適合自己。其實諗樣想講人人都係「做個行憎個行」，你都係唔好坐係度「坐這山望那山」，小心「一事 無成」。趁自己仲係廿幾歲開始利用你所有network幫自己搵生意，用晚上時間part-time進修下design course亦可，比心機用腦去做就算倒垃圾都可以賺到成張台都係錢(真人真事)。對於「廿到尾」既你，請你望更遠睇一睇第時結左婚生埋仔「走唔甩」既景 象，你就知道自己仲有幾少時間為自己事業而奮鬥了。

庸才一定要搵人幫

如果想一起共患難，叫你女友搵份正職吧! 兩個人一個搞生意，一個part-time冇咩入息，呢個「組合」銀行係唔會幫你既。都講過庸才一定要搵人幫! 如果銀行成世都幫唔到手，你仲要幫返屋企，再咁落去不太樂觀吧!

好彩父母為你提供一個腹地，就係間洋樓。第時結左婚不妨先屈就，比返$3200蚊屋企人租埋現時租客間房，係舊樓暫住儲錢先。洋樓太舊，按比銀行都 唔可以攤長還，但係分十年還又令你負擔太重，按比邦民利息高達6%! 都係用黎自住唔好諗按啦。鋪頭你又沒全部業權，不如當留比自己十幾年後既錢，到時無論自己有幾唔好彩，都可以賣出自己半份換重新機會。

CY請趁呢幾年做好工作，提升自己credibility。現時用家人資產置業及增加收入對你來說太冒險，亦犯不著用父母淨低比你既業權攞出去再投資。你 可以努力幾年，用幾千蚊洗費住係洋樓仲慳埋個裝修。每月同女友夾埋儲一萬蚊的話幾年後都可以有三十幾萬。由於你本身有資產係手，每儲到三四十萬就可以出擊 買樓。如幾年內月入不增，你就要懲罰自己屈係洋樓度，用儲到既錢買間上車盤(二百萬)七成上會再租比人，再儲到錢又買。你亦可利用本身懂裝修設計優勢，買 間爛樓返黎執靚佢賣比人賺十幾廿萬都可以，好多裝修師傅都有同agent拍住做的，或極熱衷將舊樓間房分租比人。裝修行業同樓宇買賣息息相關，只要你執靚 「自己盤數」，靠樓宇買賣累積財富，成功個案多的是!

樓與股哪樣回報好?

呢個係香港人不時問既問題，你見諗樣成日講樓宇買賣，一定認為諗樣會選樓為較好既投資。不過諗樣從數據所得，很多股票既升幅比起樓價更大時間更快，但本樣選擇不把資本押在股票身上只是對該非實物既財務產品看不通而矣。

計算股票投資是否有可觀回報，最百搭既係用市盈率。市盈率係該公司每股價錢除以該年度利潤，如市盈率等於14倍即係你今日用一百蚊買隻股票14年後 可收番哂當初比既一百蚊，而擁有多了既就你手上股票。但公司每年賺既錢都唔同，而賺幾多錢好多時候係「人為後果」，例如會計制度既灰色地帶，應收賬項幾時 入薄等，都可以人為咁令市盈率以致股票價格大幅波動，所以話香港上市公司既殼有價有市，不無道理。

另外有人話買賣股票收費低廉，又無資產管理費。其實你投資間公司點去運用公司既錢，你都冇權過問。公司點去貴判工程比同系未上市公司，另外用幾千萬 買隻遊艇話係員工福利支出，你都不能過問。總之股票就係人衝你就衝，跟紅頂白執返一萬幾千就是了。所以阿媽講左幾十年都係講「炒股票」而唔係「炆股票」或 「煲股票」，不無道理。

投資地權係一個實物，可以係樓房車位外牆使用權，比較簡單易明。先論回報，其實樓房一定比股票慢同回水耐(即係股票一日可以走幾水，樓有時以年 計)。再講樓既「市盈率」，如夾硬要舉出現為25倍，即係你買間樓如租金回報係4%都要25年先回本。但係樓房定價可用地點、座向、間隔訂明，比較容易明 白。師奶唔使睇財務報表都明，亦唔會「人為」咁被上調下調盈利，仲唔會有「渾水」出黎唱衰你。只要你勤力D去睇樓，你會越睇越明，但係你買隻股票幾時約你 去睇廠呀!? 又如果你驚買中兇宅或遇租霸，去買個車位係不錯選擇。

至於買樓附有高傭同印花稅，你可以靠買新樓(發展商回贈)或空殼公司買賣避免。起碼買賣前講清楚收費「條氣都順D」。總好過死揸隻八號仔，多年睇財技如表演，最尾黎一個私有化，投資者幾時被逼離場都唔知時間。

總結係股票投資係一個好正既短炒恩物。現時股票上升係靠銀紙泛濫帶動，唔可以再用old book咁教話要睇經濟增長。咁既情況下你死揸股票只係得個桔，倒不如學曹sir咁話投資要趁勢，搭程順風車就算數

每月投資1萬 20年後擁2物業退休

【明報專訊】楊氏夫婦希望換樓，搬至600至700平方呎單位。假設呎價相若，目標單位價值336萬至393萬元。賣掉現樓，再償清按揭（110萬 元）及扣除佣金等雜費後，二人仍有186.5萬元。簡單假設減去16.5萬元作為新居裝修費及雜費，二人可投入170萬元作為新居的首期。

以按揭利率2.5厘及供款年期為20年計算，每月物業供款約8800元至1.18萬元。因應二人現時每月尚有盈餘3000元（4萬+1.2萬-4.9萬），即使供款於換樓後可能增加2800元，二人料將應付自如。

解決換樓問題後，便輪到處理生育問題。若楊太選擇在私家醫院分娩，一般而言需要10萬元。基於二人的現金僅得3萬元，建議將手頭的10萬元股票投資套現，填補差額。

8年後可儲122萬作第二層樓首期

當子女出生後（1年後），二人便要面對子女的生活及教育開支。隨着子女日漸長大，有關開支必定水漲船高。幸好二人的收入料會同步增加──首6年每年加2500元及第7年起每年加500元，故可望兩相抵消，甚至還會錄得盈餘。

這時候，二人終於可以規劃較長遠的理財投資方案。建議分2個階段進行，。

於 首階段（第1至第8年），建議二人將之前每月投資股票的1萬元及盈餘，投入月供基金（投資組合參考附表）。假設基金的每年回報率有6%及只計算月供1萬 元，基金的市值在8年後將達至最少122.6萬元。套現後用作支付第2個物業的首期（假設為樓價三成）的話，可以買到屆時價值400萬元的物業。然後二人 承做20年按揭並立即將物業出租，交由租客代為供樓。

踏入第2階段（第9至第19年），楊先生將繼續沿用首階段的方式，進行第2輪的月供基金投資，目標是為長大至18歲的子女預備大學學費。

透 過此階段共11年投資，令基金的市值預計將增至最少185.5萬元。若怕金額不足夠，二人在此期間便需在其他方面節省開支，從而加大對月供基金的投入，換 取更高回報。預期19年後及20年後，楊氏夫婦已經分別完成對基金及首個物業的供款，可以集中火力提早償還第2個物業的按揭供款。相信不必等60歲，二人 已可憑藉租金收入及強積金，安享晚年。

甄寶群

中國富強金融集團 財富管理部主管

樓換樓要注意既地方

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P先生問:

剛拜讀作者一系列文章, 令小弟茅塞頓開. 現小弟面對以下問題, 希望lum兄能給我點意見.
小弟剛於上週出售了自住單位, 出售原因是因為我有兩個孩子-1男1女, 3歲以下, 覺得居所空間不足, 所以想換樓(現樓實用面積 340 呎), 還清按揭後, 有現金約$2,000,000.
本以為貴賣貴買, 但發現原來出面盤少, 而且十分貴, 讀完lum兄文章才知道不用賣樓亦可加按去買第二層樓. 但太遲了.
想問lum兄, 現在應先租再等買, 還是貴買貴賣? 另按lum 兄方法, 是否亦可以買兩層細價樓, 用收到的租金補貼自己去租一間大一點的單位. 我現在月入HKD33,000. 而太太是全職主婦. 望lum兄暢教

答:

買左樓但係出唔到貨?

老實說在一開首就做錯了，P先生在問題中都講已太遲。如果你住係金獅花園呢個大屋苑而手頭上應有近百萬 cash，應該先買樓後賣番。你會問如果買左樓但係出唔到貨點辦? 以你$33000月入計，你借到盡應可借到四百萬。因借$4.0mil分30年還每月供款不超過月入的一半。所以你應加按幾十萬出黎，連同自己近百萬既 cash比三成首期上間三房，然後將舊居賣出。如果真係同時hold兩間樓批唔出按揭，你可以將賣出舊居既成交合約交比銀行，只要成交期不遠佢可以將舊居 供款剔除於計新樓上會既每月支出條數上。仲有懷疑可以係買新樓時做個預先批核先買樓。

另外有兩樣野可以幫到你，延長成交期同埋過渡性貸款。過渡性貸款就銀行幫新舊樓交替而要週轉所提供既貸款，利息會高些少，不過幾個月貴息就豪比佢 啦。但睇P先生既case，佢有既cash應該唔使搞咁多野，用自己錢比左首期再快快手沽出就攪掂。當然你會話舊居沽唔出點算? 所以又係個句: 最好第一間樓都係買大屋苑，如果想換樓就咪攪村屋、單幢、唐樓呢D難度野。

加大居住環境同時，唔想加太大碼買樓

回到現實，P先生小朋友長大要換樓好平常，沽完金獅先去睇樓發覺而家冇盤係手實在無奈。不過佢而家有一個strength就係冇樓係手，做九成上會 都仲可以。(但勁貴按揭保險費，成十萬!)筆者建議佢都係上返車先，你真係唔知振英會攪成點。諗樣係七月早期就提過5000個白表居屋資格只會推升全港樓 價，精於計算既港人已極速「再」推起了居屋價，講到錢香港人真係冇面俾，令香港市場極有效率。 P先生而家要問自己一個問題: 究竟買大間D住好些少而冒高D風險? 定係住番同樣大但新淨D既樓當換件靚貨(樓)算數? 諗樣選第一個choice! 只不過在加大居住環境同時，唔想加太大碼買樓。畢竟在此樓貴之際，買個好地方住又留多些少cash，等下round再出擊方為上策。

由大圍upgrade到何文田

筆者帶大家到何文田俊民苑。你一聽可能就話三十年樓點住人? 其實而家好多新起既私人樓都唔見得特別好，因發展商而異。俊民苑你區內最大居屋屋苑，成交多而實用率至八成，大廳冇窗台及設有兩三房任君選擇。比起P先生 舊居金獅花園以大窗台為主強多了! 三房約4.30mil而兩房3.60mil，建議有「水」係手既P先生比首期一百萬上車，就當之前賺到既錢當今次比首期，由大圍upgrade到何文田! 是的! 人永遠都用區域劃分階層，住係何文田點都聽落high過大圍，而呢個high字令冇地鐵而又老舊既居屋俊文苑仲keep係六千蚊一呎! 仲有而家該屋苑係冇哂盤咁滯，P先生真係要比時間努力搵，相信係同剛完成中小學派位有關，所以咪話三十年樓冇人吼。

如決定唔一定換三房，住大兩房都可以請睇附近的欣圖軒，房協出品而十四年樓。兩房約4.3mil而三房約6.0mil。該屋苑三房太貴了，P先生要 比哂所有cash仲要借盡先可以供得起，而兩房比一至三成首期上會都可以。雖然兩房比俊民苑貴幾十萬，但裝修時未必要全屋換電換水喉大執，慳返唔少。俊民 苑/欣圖軒比金獅花園都係「半方便」個隻，應該交通可以好快習慣，但勝在何文田有強勁校網。當然何文田只係眾多其一選擇，而P先生只能買該地段既居屋，對 居屋討厭者應摒棄本篇意見而到另區尋之。

最後關於P先生問「買兩層細價樓」? 諗樣唔建議同一時間買兩間樓，都係買好一間，遲下再買吧!

總括而言，本樣試下總結樓換樓既細節:

1. 如果你住得安樂，都係換返自己屋苑既大單位啦。自己屋苑可以搬屋快，如你唔係第一次買樓兼熟價仲可以去屋苑四周圍留意下，自己同賣家直接deal 慳返(十)幾萬蚊傭。如你搵agent係同一屋苑買同賣都係好處，淡市一次過比兩單生意個agent佢點都應該減些少傭比你。(當然諗樣唔同意大幅減傭、 agent哥哥做生意可是有血有淚的!)
2. 先睇樓，後先諗賣。你睇完人地點開價就知自己點開價架啦
3. 係決定好要搬到邊區同埋縮窄到主睇兩至三類間格單位既時候，開始放自住樓盤，開頭唔使點減價，開價比市場大10-15%啦
4. 你一邊放盤又一邊睇樓當然好忙，當你睇中要買既單位開始講價，講到你同賣家價錢既different少於3%(或大都不過5%)既時候，你就著緊賣個邊
5. 賣個邊開始減價，希望lock到2-3個買家係同你心中價錢少於3%difference
6. 冇信心新樓上到會既可在此時到銀行做pre-approval
7. 探聽賣樓比你個業主成交期要幾耐。不妨講比agent聽你係換樓，要三個月或更長成交期。
8. 賣自己間樓比人當然要短成交期，最好一個月，或個半月。
9. 重覆step7及8，如果你可以做到賣樓收錢係先於買樓交尾數既時候，你問銀行借按揭都唔駛借咁多。因你可用賣第一間樓賺到既錢cover落新樓處
10. 夾唔到step9所講既野，都有過渡性貸款幫手，同銀行傾下
11. 小心唔好賣樓比睇落冇咩錢既後生仔(問agent)，筆者真係聽過有朋友賣左樓比xxx既新婚夫婦，搞到朋友要為新婚夫婦「上唔上到會」而擔心。因佢上唔到會就比唔到錢你，你都中招架!

買樓收租過埋下半世?

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今次個案係blog上問的，畢竟未必人人有facebook，今次選一個blog中個案作討論 :

問:

你好!遇然地睇到你的文章, 發了我多年的困擾……退休沒有收入的問題!
首先講講本人的情況 , 好讓你給我意見.
現居於將軍澳新都城一期一個 698呎的三房單位, 還欠銀行 1 million, 月供7,200.我今年48歲(人工16,000), 老公52歲(人工20,000), 有一個仔已是25歲(人工12,000).因早年患病,手頭上只有數萬元現金。
我想老公轉讓他的業權給我。按網上銀行查得現居估值 440萬。不知我可以套現到多少錢呢?要買的第二層樓時又要如何準備?亞仔18/19歲時曾欠過銀行數,不知會不會影響他做我的擔保人身份呢?
因為你的文章例子多時年青一群 , 不知我們上了年幾的又如何把握現有的機會, 敬希回覆!

答: 
大家實在需於五十或更前考慮退休儲備問題，因五十過後銀行對你借錢已冇咁手鬆，仲有就係自己得番幾年野做，都唔想去買入較大額資產。係讀者個案，過住十年樓價上升為佢帶來賺錢套現機會，可增添自己計劃退休時的籌碼。

可用將軍澳單位加按至樓價五成，套出$4.40mil*50%-1.0mil = 1.2mil。由讀者提供欠款及月供數字，新都城應尚餘約13年還款期。如套現後讀者不增年期，則要月供$16000，對夫婦兩人月入$36000來說太多了。把年期調至最盡而又有可以批到既25年，則月供$9300，超出讀者自己月入的一半，一個人負擔不來。建議新都城其實不用聯名轉單名，只需同老公一齊去銀行辦加按即可。套現金額亦可由1.2mil減少至借六十萬，分20年每月還$8000即可。

套出的六十萬，諗樣選擇會到元朗疊翠峰或兆康疊恩庭買個兩房收租，貪樓齡新可以遲下自住。用六十萬做七成上會分20年還每月都係七千。呢幾年先租比人，搵人幫你供下樓。交左三成首期上會減低變成負資產風險。借左2.0mil的七成即1.6mil分20年還每月都係$7000蚊。而家應該租到7000多些少，你還既按揭有本金$4700係「袋入自己袋」既。至於點解住係將軍澳要走去元朗買樓呢? 筆者認為論升值能力、退休後既居住環境都係元朗好過將軍澳，除非你搬入西貢。

當然你可以堅持將新都城轉比自己，要比幾千蚊印花稅加幾千律師費，按揭都係要重新做過。之後老公就清哂債然後一個人可去借九成上會，而咁樣你只需係新都城按二至三十萬出黎即可。到時將軍澳每月還六千幾而新樓都係九千蚊，唔使拉埋阿仔都可以上到會。但係借七成出黎買新樓可獲較易審批，又唔駛比按揭證券公司捉你租出報稱自住樓。既然兩人用聯名買哂兩買樓都可以上到會，只不過第二買多數只批到借七成，咁既情況筆者建議兩間都用聯名。

當然你又會諗埋阿仔。阿仔爭既卡數還清未? 正面信貸資料庫好似會keep你七年record。如果佢只係爭而冇破產，佢還清舊數應可在批按揭有轉機。年青人加人工好快，你應該留意下新特首有咩政策益到阿仔，到時萬一阿仔到結婚時人工仲未變佢都可幫自己「搵到間屋住」。上文計過你自己可以應付供樓，而你加阿仔做擔保人可以，但間樓加名就千祈唔好! 因阿仔既portfolio十分似梁特首打哂鼓要幫既一批年輕人，你可以等下有冇野可申請。以你而家近退休都唔多cash手，實在需要有間樓收下租食過世，如你將新樓比左佢住真係令難度增加。阿仔如第時結婚要你幫手可以再在新都城套十幾萬比佢吧，又或同住在新都城三房都可係暫時選擇。

十年後阿仔都應該成家立室。如果你現時每月都仲有錢淨，請快手還清新都城既按揭。到時你搬入元朗住兩房，新都城租到$14000蚊應該夠你用黎還元朗月供$7000按揭，淨低既錢可幫補支出。此僅為其一意見，希望大家可多發表。

中國首善余彭年﹕人到半百輸身家 悟買股莫貪

【明報專訊】有「中國第一慈善家」之譽的香港富商余彭年，3年前決定將全副身家捐作慈善用途，經歷過捐贈的醫療車被地 方政府拿來做公務車之後，他決定做善事要親力親為。以地產投資起家的余彭年，談起投資股票，經歷1973年股災，曾一鋪清袋，人到中年從頭再起，悟得的道 理是﹕一年最多買股票一兩次，每次專吼大跌市時出擊。

1973年股災，余彭年曾說「虧損了相等於目前幾個億的資金」。對於股票投資之道，是一年最多買一兩次，每次專吼大跌時出擊。買了之後，擱在一邊，不理升還是跌，待升了三成就不貪心，沽出獲利，不再後悔。

買股一年一兩次 升兩三成就走

跟 很多老一輩的香港投資者一樣，余彭年在1973年的股災近乎傾家蕩產，把手上物業押給銀行炒股。「股市由1700多點，一直跌至300多點才沽出，在香港 的房地產差不多輸清光。我得到的經驗就是以後不貪心，一年只買一次、兩次股票，買了之後就去旅行，升了兩三成就走，跟去澳門賭錢一樣，贏錢就走。」

余 彭年近輸身家時已50歲，要到台灣東山再起談何容易。「那時真的很辛苦很辛苦。」所以現在他對股票很有戒心。但在2009年3月，當匯控（0005）跌至 33元時，他吼準時機買入賺了一筆。「我到58元便賣了出去，後來升至80多元，已不關我事，要賣到最高價是沒可能的，很危險。」

股票屬遊戲 高低均假象

在上月初，他眼見匯控跌至60元左右，令他也「心郁郁」。訪問當天匯控已回升至每股68元，他就打消了念頭。「股票只是遊戲，一高一低，都是假的，平買我就不擔心，反正賺多了，就多做些好事（指捐錢），賺少了，就少做些好事。」

香港地少 買樓不如買地皮

余 彭年在香港靠投資房地產致富，問他買房地產有何心得，他說香港地太少，最重要是買地皮。「我對樓上一個兩個單位這類沒興趣，我買九龍塘的屋地，房子都不 大，但地皮最值錢。」他喜歡買入較舊的物業，然後跟伙伴合作翻新，然後再賣出去。他說現在香港樓價不低，無意再入市買地，但也不會賣出﹕「在香港錢不值 錢，沒地皮，高級物業不多，賣了之後，錢沒有用途，况且繼續收租，租金可以用來做好事。」

余彭年3年前公布要捐身家，當時全副身家也只是40億元，最近已升至93億元。漲得那麼快，原來是他在深圳的投資開始收成，再加上人民幣升值。「我在大鵬灣一幅地皮，建了個超五星級酒店，還有別墅，地段升值了很多。」

明報記者 陳子凌、高志堅

知足不強求 快樂可以很簡單

【經濟日報專訊】在這新政府上場醜聞不絕的動盪年代，港人快樂嗎？

過去調查顯示，全港18區快樂指數最高的是灣仔，灣仔人為何特別快樂？

灣仔家庭平均收入3.6萬元，有錢真的令人較快樂？

如果你是快樂餅店的老闆，當年錯失數百萬元買舖機會，今日舖位升值至4,000萬元，你怨嗎？

如果你是賣了百年涼茶的楊春雷後人，你要密密手賣每杯7元的涼茶，還是放租舖位「印印腳」每月收租7、8萬元？

對於兩位灣仔老舖老闆，賺錢的快樂遠不及家庭樂，快樂之道在於知足不強求。

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經營33年 整餅成就快樂事業

為何叫快樂餅店？老闆黃少平說，因為做人最緊要快樂，當年能跟拍檔一起開店，是很快樂的事，就叫快樂餅店。

經營餅店33年，黃少平說他很知足，「我來這裏時只有一條底褲，比起當年同期游水偷渡來港的，我算很好，有間餅店幾十年仍做得住……」

黃少平十幾歲初來港，當了幾年麵包學徒，日做十多小時。他說年輕不怕捱，睡醒覺便精神，從沒怨過辛苦。1979年，黃獲老闆襄助在灣仔皇后大道東租現址，開始他的「快樂事業」。

失買舖良機 今值4千萬無悔

經過33年，菠蘿包由1元幾個，到今日都只是3元一個。租金食材貴，快樂餅店的麵包10年沒加價，每個2.5元，直至今年才加到3元。

若非自置舖位，豈能做下去？但黃少平沒好氣說︰「如果我自己舖，我賣舖啦，還賣麵包？」

有40多年歷史的禮頓麵包餅店已以1.4億元賣舖，上月結業了。80年代中英談判，香港前途未明，人心惶惶，業主心慌想移民，曾提出幾百萬元賣舖，黃少平說︰「他心慌，我也慌」，加上手頭資金不多，不了了之，業主也沒賣給他人。

這舖位今日市值估計達4,000萬元，問黃少平有否怨當年沒買下，他不猶疑︰「無，係你的，就是你的，不是你的，不能強求！」

舖位月租由當年2,000元，加至現在6、7萬元，黃慶幸老業主念舊給予友情價，今年加幅也只是數個百分點。

當年皇后大道東有4、5間餅店，現只剩快樂餅店，黃少平說自己很知足。他已有心理準備，老業主第二代接手時，講金不講心，屆時加租太厲害，便是退休時。但預計幾時？黃少平答不出，因為舖不是自己的，操控在人家手上。

指李嘉誠未必較他快樂

問黃少平灣仔人為何特別快樂，他承認有錢的確令人快樂。他說灣仔以前很多婆仔在街市擺檔，她們勤力又節儉，有錢都買樓去，人人手上都有幾層樓。

黃也相信「磚頭」，餅店賺錢都交給太太去買樓，他不好意思透露共有多少個物業，只笑言搵到食，兩名兒子在英國留學。

以100分為滿分，黃說自己的快樂指數是60多分，他強調已比很多人好，「我揮手叫兩個仔就可一齊食飯，我和老婆趁現在行得走得，去歐遊會關店，李嘉誠都未必有60幾分這麼多。」

由合和贊助出版的《快樂灣仔》記載了40位灣仔人的故事，該書由下月1日起將於灣仔合和中心3樓客戶服務中心免費派發，數量有限。

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知識庫︰麵包咬落「一陣風」 無誠意

怎樣的麵包最無誠意？黃少平說︰「咬落去一陣風的！」不過，這種麵包表面一樣「脹卜卜」，咬落才知兩、三啖便吃完。

快樂餅店聘了兩更麵包師傅，日夜即製即焗新鮮出爐，面對人工成本愈來愈貴，有些餅店只能聘一更師傅，搓好麵包放在雪櫃，雖然都是即焗出爐，但雪藏時間愈長，口感便愈差。

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百年老店 賣涼茶好過白收租

明年估計是楊春雷涼茶100年，說估計，因為第三代傳人楊文佳只靠推論，當年祖父開業時，父親還在襁褓手抱，明年是楊父100歲冥壽。

今日香港，有舖收租最無敵。楊春雷在春園街前舖後居，是自置的，這位年近半百的楊家第三代公子也承認，將舖放租，不用做都有錢收，每月收租起碼有7、8萬元收入。

保慈母心血 為子立榜樣

然而，他堅持繼續每日賣7元一杯的涼茶，每日清晨5、6時便要起床，煲茶4小時，10時開店，一星期7天無休。訪問期間，記者粗略估計，每小時賣數十杯，若日賣400杯，每月營業額8.4萬元，尚未計成本。

快樂卻不只是用錢來決定。楊文佳的目標很清晰，賣涼茶一為八旬母親，二為7歲小兒子。

他坦言不能擔保永不賣舖，但起碼母親仍在生時，不想讓她看見兩代人辛苦經營的涼茶事業結束；努力工作賣涼茶，也給兒子做個好榜樣，「爸爸要努力工作的，不是坐喺度『印印腳』收錢。」

楊文佳很慶幸祖先有先見之明買舖，他說若是租舖賣涼茶，賺到都用來交租，做不下去。

面對涼茶老店也連鎖化，楊文佳堅持獨沽一味賣涼茶，有人建議入樽上架在超市售，楊都忠於原著，「涼茶是這樣飲就是這樣飲，要入樽存放，就不是天然了。」

第三代傳人︰和睦已足夠

他說父親教落，「開得門口做生意，過得自己過得人，不是賣件衫穿窿可換，是吃落肚的。」

當鄰家文具店也兼售蒸餾水時，楊春雷涼茶舖面寬敞，不兼售其他，也大可分租一半收一萬幾千。但楊說，若為賺錢要這樣做，他的快樂指數會下降，「賣涼茶便是涼茶，無謂雜亂；若分租他人，他的客人撞到我的客人，怎麼辦呢？」

楊文佳說自己的快樂指數值80多分，他很滿足，但也會有煩惱，例如經營成本上漲，又或怕收購重建。

他坦言人總是追求愈多愈快樂，其實要懂知足，有人會覺得他作為第三代不夠上進，但他覺得眼前不用為舖租煩惱，一家和睦已很快樂。

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知識庫︰涼茶Vs廿四味 大不同

涼茶是統稱，分甘茶和苦茶，菊花茶、五花茶是甘茶，口感好，但不生津；廿四味是苦茶，苦後甘甜。廿四味家家秘方不一樣，不一定「廿四種」，楊春雷也是大概廿多種。

大熱天時，常有人要求冰凍涼茶，但廿四味性涼，凍飲更涼，受不了會頭暈肚痾。

涼茶切忌人飲我飲，懷孕和女性周期時不能喝，涼底的人亦不宜。怎知涼底？吃煎炸物也不感熱氣的，可能是涼底。

孩子不能老在父母身邊

孩子不能老在父母身邊

　　自去年3月起，“星輝”旗下一批藝人和工作人員逐漸離去，田啟文亦在其中（田離開星輝後，開了一家影視劇制作公司）。外界有傳周星馳不給藝人發展機會，導致藝人“集體叛逃”。

　　

“這些是很扯淡的事情！”田啟文的語氣突然有些激動。“孩子小的時候在父母身邊需要他照顧，長大了是不是要離開，那算是離開嗎？要出去做自己的事，這個叫離開？孩子不能老在父母身邊啊，就是一樣的道理。” 

　　田啟文說：“我們為什麼一直覺得沒必要講清楚：不是解約，而是合約到期了沒續。沒續有兩方面原因，一是公司的層面，公司現在沒那麼多事情搞，留 著這些人，不是在耗人家時間嗎？第二，公司也希望藝人有更加好的發展。周星馳可以三四年才拍一個電影，其他人就要等。在等的過程里是不是可以做自己的事？ 強調一點，就是說不續約不代表我們翻臉。”

金子一周股市回顧 (2012/07/09-2012/07/13)

上周的『金子粉絲情緒指數』共有83人參與﹐32人看升﹑51人看跌﹐情緒指數為(32/83)=0.39。結果恆指於期內跌708點﹐Majority勝。

好了﹐請大家就下周『金子粉絲情緒指數』發表意見吧﹕http://www.facebook.com/questions/470987862911994/

上周最吸引到金子留意的事情是即月期指淨倉的變化﹕

期指連跌6日﹐當中4天錄得大幅加倉﹐1天大幅減倉﹐6天下來加倉達3043張﹐尤其7月12日跌市時加倉1759張。以金子經驗﹐在月中這樣大規 模加倉(佔淨倉數10%以上)應是大戶或投行掌握了一些散戶還未掌握的資料﹐令他們偷步看淡。當然﹐正如我一向觀點﹐大戶並非大晒﹐他們亦只能順勢而行﹐ 如果突然出QE3﹐他們亦會被挾死。我們作為沒有額外資料的Outsider﹐跟大戶步署勝算可能有6成。

以金子早前於報章刊登的引伸波幅測市法計算﹐結算日(7月30日)恆指有68%機會介於18289 – 19895這個區間﹐大家要作甚麼步署﹐也要小心為上﹐控制風險噢~~

戒掉一注獨贏霸氣

好多上咗岸嘅前輩成日講，要係股市入面賺錢，最後都係講求心理質素。

是咁的，每天股價都係到跳上跳落，要相信自己觀點之餘，又要質疑自己觀點，自信心小一點，都好容易斬完又追，追完又斬，就算睇中方向都要蝕錢。

蝕一元 = 賺兩元？
有心理學家指，蝕一元帶比人的痛苦，要賺兩元先足夠抵償到。若想一想平日買股的行為，買升當然係相信未來股價會升，或者股息回報非常吸引，總之就係買元後，身家會變多。不過，如果市場倒轉黎行，身家反而縮水，痛苦感當然厲害。

更令人難受的係，先賺後蝕。例如用10萬元買入一隻股票後，升到上20萬，回報1倍，個人當然會有飄飄然嘅感覺。不過突如其來嘅壞消息，三兩下將隻股價推低，剩返7萬，感覺就會更加生不如死。

計一計條數，10萬蝕到落7萬，都係3萬銀，當然都係叫傷，但係心理上只係承受 咗3萬銀嘅痛苦感。不過如果從20萬跌落黎，一來一回身家差13萬，承受嘅痛苦感立即幾何級數倍升，有時更會直接進入麻木狀態，信心盡失，連斬倉都冇力去 做，令損失繼續擴大，這亦是股市最恐怖之處。

股票: 進可攻，冇得守
買紅酒酒花，進可攻，退可飲。買樓放租，進可攻，退 可住。皆因以上兩者都係實物，本身價值易於衝量。但係，股票則為虛無縹緲的權益，如果權益消散，股票只係一張「劃花」咗嘅紙，完全冇用，貼牆都想搵張好 啲。所以進可攻，冇得守，令人好多時面對市場恐懼，會選擇沽咗先，然後講句早抖。

作為一個小投資者，應付恐懼最有效的方法之一，係控制投入金額，又稱注碼。早兩年，諗住分散投資，最高注碼限為四分之一，令單一損傷降低，就算遇上逆市，做決定能更加冷靜，但去到上年8月，個市跌落黎，個股一日10幾個百分點咁跌，執行斬倉行動，非常痛苦，亦唔夠狠。

戒掉一注獨贏霸氣
講到爛嘅所羅門智慧，唔會將全部雞蛋放係同一個籃，分7至8份放開，愈來愈覺得這是一個好比例。

雖然一注獨贏又型又酷，但除非天生霸氣十足，局局以必死心態去買，又或練得一副鐵石心腸，否則控制金額及分散投資係累積財富的不二法門。

火兄當年經歷一注獨贏中石油，贏來千萬財富後的大動作就係，係將軍澳買四個單位，以及專心搞自己生意，明顯亦是分散投資之作，可能連佢自己都冇發覺。

金融界傳奇人物，美國大炒家Jesse Livermore睇市極準，經常進行大手買賣，曾於華爾街股災，沽到大銀行家J.P Morgan向佢求饒，但亦屢犯錯誤，一生破產幾次，值得引以為鑑。

如果我而家有一層樓係手，我會點做?

相信香港得一層樓係手或仲未置業既人佔人多數。係金融海嘯睇住間樓升到而家都忍到手未將層自住樓放出既你，值得贏到2012年頭半年個十幾廿個%升幅。以香港人主流意見認為樓價偏高之際，得一層樓係手既你應如何自處呢? (如已有幾層樓係手實在無須幻想自己輸淨一層樓係手既慘況，請移玉步觀看其他文章 )

個案: Tom同老婆每人月入兩萬。手上兩人夾埋現金30萬。按揭借貸利率均為年息1.8%。

步驟一: 打去銀行估價
你梗係要知道你手頭上間樓值幾錢，可以用下銀行網上既估價睇下，再唔係落銀行問下。假設業主 Tom住係麗港城兩房，估價HK$4.0mil。然後check下銀行比你張repayment schedule，check下而家還淨幾多。Tom在08年用約2.2mil同老婆聯名買入該單位，借九成上會分25年還每月$8284，現時已還5年本金尚欠$1.668mil。而家間樓值4.0mil，根據金管指引你可以借到樓房市值5成既現金出黎，即係cash-out。四百萬既樓借盡2.0mil，而Tom只欠$1.668mil，所以應可cash-out到$(2-1.668)=$0.33mil現金，提供要用錢幫屋裝修既原因。

步驟二: 套現之後，選擇細妹落手!
有三十幾萬係手，當然手痕買下股票啦。如果你選擇投資樓房，就要計好條數等自己第時可以買多間上會。 Tom兩公婆搵四萬，如果佢cash-out返0.33mil出黎，就要回復到爭$2.0mil狀態。由於兩個人入息唔係多，佢最好將還淨20年的按揭展期至25年，盡量減低供款額。「展」左之後每月又3還$8284，不過仲有25年gogogo! 

雖然有(0.3+0.33)=0.66mil係手，但係再聯名買多一間樓只可做5成(投資)或7成(自住)按揭。阿Tom真係好鬼aggressive，諗到買間樓平租比自己細妹。還掂細妹每月都交成$9000租，不如買間沙田中心細單位$8000蚊租比佢，平出面一萬市價唔少。

細妹係極品租客，唔會揭發佢用九成按揭幫投資物業上會呢件事。為左費事比人call loan要急急腳台錢轉按，Tom搵左渣x銀行拍住既昆人保險公司做二按，費事比人香港按證公司check得太緊。

步驟三: 圍好條數，沙田中心
當自己仲係冇咩銀彈，防守能力不強。最好就搵流轉量 (可當作成交)高既屋苑同埋方便既屋苑開始做投資。由於現時買新樓收租回報太低，方便而又有番咁上下肉食既屋苑一般都十幾廿年樓齡。租樓既人較多係貪方便，如你買沙田無論出租或甩手都快D。現時細單位做$2.50mil，Tom先係屋企用銀行網頁既mortgage calculator計諗條數先出去睇樓。佢發現做2.25mil做九成上會分廿五年每月還$9000蚊，但係老婆人工得$20000如果利息加到4%佢每月要還約$11000，大於老婆人工一半而過唔到壓力測試(即係批唔到)。

就咁Tom係睇樓之前就圍好條數，知道老婆借盡都係2.2mil左右，間樓再貴D就要自己補cash或拉細妹落手做擔保人。佢自己一定要同呢單借貸分開，如果唔係佢地兩公婆可能因擁有第二間樓而借唔到九成上會。

步驟四: 間樓聯名變單名
原本麗港城係聯名，為左令老婆無樓手而可以借盡究成上會， Tom要將間麗港城變做單名。呢樣野要搵律師樓做，你可以係process期間睇下樓，因為攪都要成個月。聯名轉單名可以叫老公將間樓轉贈比老婆，或用約市價賣出自己一半既業權比老婆。轉贈方法不適用於仲未還哂樓按既單位，因單位一由聯名轉單名，你就要去銀行重新搞過哂D按揭，而銀行一般不會接受轉贈樓宇既按揭申請。

所以Tom老婆要用市價「賣一半樓」比老公，成交價為四百萬減些少既一半，即一百九十幾萬，為的要令交易所微印花稅減至一百蚊。做好之後Tom就自己單拖問銀行借還淨既200萬上會，而令老婆無債一身輕。做好單麗港城單野最好隔返幾月或等到樓市低迷先去買心儀單位。以上做法令Tom及老婆合共資產市值增至(4.0+2.5)mil=$6.50mil，仲有細妹交租既被種收入，須知收左阿妹租後還按揭可令已清還本金增加，還哂就可以多層樓在手! 如果我有一層樓係手，我就唔會滿足只係得一層樓，我亦承認自己唔係股神，比股票玩多過玩股票，既然自己可能有九十幾歲命，有抗通賬既租金收入先可令我好過一點的!

深圳何時超過香港?

本星期billy系列同睇樓系列都要暫停，講一講廣泛被討論既話題。雷鼎嗚先生在晴報專欄提到深圳中產階段湧現，如維持現有增幅GDP應可在五年後超越香港。 至於人均GDP既超越要長一倍幾時間。
1979年初大陸改革開放，深圳個陣仲係一個小鎮。香港人去深圳多係食地道雞、摘荔枝。現時深圳高樓林立，積極發展無煙工業。到2011年，深圳常 住人日為1400萬，是香港近一倍，比附近省會廣州的一千萬更為巨大。長此下來，究竟深圳會否超越香港? 香港同深圳多年後既關係會係點呢?

香港cross over馬爾代夫
世界上類似香港既地方可用馬爾代夫相比，只不過馬爾代夫比香港更極端，全國九成只靠旅遊業。馬爾代夫信奉嚴緊的伊斯蘭教，與外來遊客有文化差異，更 對遊客的開放與渡假時隨便的態度，產生極大歧視。香港同內地同胞情況未有馬爾代夫咁極端，但係可參考馬爾代夫發展成既旅遊生態模式。
在該國遊客建議入住由六星級酒店發展的小島，與大島上的貧民區分離，島上洗美金。香港政府如規劃得善，可考慮將大嶼山發展成有賭場有酒店有野賣既渡 假王國，大嶼山遊客洗「人仔」為主，令遊客同香港實體經濟分隔開，達成「經濟防火牆」，免香港物價同民生大受附近幾千萬既居民沖擊。高鐵總站亦都可重新規 劃在青衣或經屯門起橋到東涌停泊，騰出九龍市區珍貴土地，努力將現貨櫃碼頭搬走令葵涌至西九龍連成一線，建出大市區至更有效運用土地。

多年後:尖沙咀淪為「同胞地界」
可惜睇現走勢政府係將尖沙咀同銅鑼灣分左出黎，將遊客湧哂去個度谷高地價，令該區大地主(九倉同希慎)得益。香港人而家係廣東道行街，真係越黎越唔 習慣。既然兩班人係廣東道行街都眼超超，咁大陸人不如唔黎囉。香港工業已n年前北移，創新科技攪到「劈屎都不如」，如果冇大陸人黎買野社會只更向金融地產 傾斜。無論螳蟲、雙非問題，都唔應該諗點樣趕絕大陸人，而係要諗點樣安置人。剛出數字已反映訪港內地遊客增幅有放緩現象，如本文有幸比特首睇到的話請考慮 「經濟分流」政策。

多年後 : 物流業再被分薄，人材唔再係人材
係香港冇廠房之下，物流業再被侵蝕已是不能逆轉。冇貨出、冇貨運、冇物流。Made in HK 又唔再受鬼佬歡迎，大陸既廠多為wal-mart捱生捱死總內地碼頭直出美國。至於發展高端物流，即係做planning或車隊管理，香港唔見多出該方人 材。香港自九七後確實向部份產業過份傾斜，有力能既學生都唔想做物流或機械方面既培訓，走哂去讀global business，係惡性循環下人材越見單一化。而出現了大量單一種類既人材，以致人材就唔再叫人材(ok?)。

香港要靠醫療及教育產業
講左咁多壞消息當然有好消息! 發展醫療及教育中心確實為香港另一契機。上月香港科技大學公佈內地入學申請暴增五成，內地生進入本港大學為港人帶來金錢、土地投資更人材。香港學校自98年起已在內地招生，根據調查內地生黎香港原因第一最多為1)透明、民主、自由的意識 2)有英語教學易與西方接軌3)公平發展的工作機會。是的! 清廉社會十分重要。年青人咪再話香港而家冇咩機會，等得港人全被內地同化，你連見工機會都要用銀紙買了! 至於連日被熱烈討論既教科書新聞，由教育局資助既教科書竟然對政權集中機制歌功頌德!! 咁做香港人不是自毀牆城嗎?

深圳何時超過香港? 大家依然是有得爭的! 請香港人要放下身段，不要再扮大佬了，內地有品味有教養既中產確實不斷增多。快利用內地拍馬都未有既優勢，好好的幹一場吧!

「金磚四國」股市下跌帶來買入機會

《華爾街日報》 ─ 於經濟增長呈現放緩跡象，巴西、俄羅斯、印度和中國這「金磚四國」的股市近期普遍大跌

當一部份投資者倉皇出逃時，另一部份投資者的買入機會可能已經來臨。以企業利潤和股息水平來衡量，金磚四國的股市估值水平現在看來並不高。雖然經濟增速放緩，但其長期投資前景依然光明。

關鍵在於要選擇最佳的買入方式。金磚四國共同基金現在暴露出了一些問題，一些專門跟蹤一小部份新興市場──如金鑽11國（Next 11）和靈貓六國（Civets）──的股票基金也是如此。它們和投資者應當關注跟蹤選股範圍更廣的新興市場基金，以更好地把握時機。

高 盛公司（Goldman Sachs）經濟學家吉姆‧奧尼爾（Jim O'Neill）在2001年發表的一份報告中首次提出「金磚四國」這一說法，認為這四個國家都具備經濟快速增長的潛力。奧尼爾現任高盛公司資產管理部門 的負責人。正如預測的那樣，金磚四國的經濟發展速度要比美國等發達國家快得多。

然而，金磚四國的投資回報就沒那麼鼓舞人心了。過去一年 來，即使將股息考慮在內，摩根士丹利國際資本指數金磚四國指數（MSCI BRIC）也已下跌19.7%，選股範圍更廣的摩根士丹利國際資本指數新興市場指數（MSCI EM）跌幅為13.6%，而同期的摩根士丹利國際資本指數美國指數（MSCI USA）上漲了4.3%。

各種金磚四國基金普遍都有一年以 上的歷史了。主動管理型的高盛金磚四國基金（Goldman Sachs BRIC）創立於2006年中；而被動型的安碩MSCI金磚四國指數基金（iShares MSCI BRIC）創立於2007年末，屬於交易型開放式指數基金（ETF）。不過，這些基金的回報率都不高。近五年來，考慮股息在內的金磚四國股市平均回報率為 -2%，而同期的美國股市平均回報率為-0.4%。

現在，有些投資者已經失去耐心。據基金數據跟蹤機構EPFR Global統計，金磚四國基金在2009年和2010年經歷了大規模資金流入，但過去52周來，又出現了43周的資金流出。

為甚麼金磚四國股市的近期表現弱於其他新興市場？為美國USAA集團管理500億美元股票和債券共同基金的馬休‧弗倫德（Matthew Freund）給出了一個可能的原因：投資者手裡持有的新興市場投資品種大多為金磚四國基金，因此他們正在賣出這些基金進行切換。

這 暴露出金磚四國新興市場投資策略的一個軟肋，即經濟快速發展的國家並不一定股市表現就好。倫敦商學院（London Business School）有一項研究，分析了83個國家110年以來直到2009年的股市數據，發現「沒有證據顯示投資於快速增長的經濟體就能獲得優異的投資回報 率」。

如果這還不能令你信服，不妨試想一下：經濟增長相對較快的國家可能已經吸引了大量的股票投資者，推動股市估值水平上升；而估值水平是衡量股票未來投資回報率的一個關鍵風向標──在其他條件相同的情況下，股票價格愈低，投資回報率就愈高。

假 如金磚四國未來幾十年的經濟發展還能如此快速，則其近期的股市下滑應該為長期投資者提供了一個更有利的投資機會。據摩根士丹利國際資本公司（MSCI）的 統計，「金磚四國」股市的平均市盈率為8.9倍，股息率為3.6%，而美國股市的平均市盈率為13.8倍，股息率為2.3%。

但有一點需要引起關注：雖然金磚四國的經濟增長速度依然比歐美快，但其增速正在放緩。MSCI金磚四國指數的股票主要集中在能源和金融板塊，而原油價格正在下滑，銀行的盈利波動性也較大。

北 極星資本管理公司（Polaris Capital Management）位於波士頓，資產管理規模達20億美元。公司創始人伯納德‧霍恩（Bernard Horn）說，有一個更好的金磚四國投資方式，那就是尋找一只投資於眾多新興市場、且選擇估值較低的上市公司股票的基金，所謂估值較低，指的是考慮現金 流、股息水平和當地國債收益率等指標後綜合得出的比較結果。這種主動選股的基金能淘到金磚四國股市中具有升值潛力的便宜貨，且不會像被動型指數基金那樣受 到局限。

據晨星公司（Morningstar）的數據，瑞德新興市場股票基金（Lazard Emerging Markets Equity）過去十年來的年平均回報率為15.5%，位居同類基金前10%的行列。最近，該基金在中國市場的股票配置低於MSCI指數基準，但在巴西市 場的股票配置高於MSCI指數基準。投資該基金無前置費用，每年的管理費為資產的1.42%。

奧本海默新興市場基金 （Oppenheimer Developing Markets）在金融和能源板塊的配置低於基準，在消費板塊的配置高於基準，尤其是投資那些生產日用品的上市企業，前四大國別配置依次為印度、中國、墨 西哥和巴西。和許多新興市場基金一樣，該基金的管理費較高，前置費用最高可達5.75%。不過，該基金過去十年來的年平均回報率為17.3%，位居同類基 金的翹楚。

撰稿﹕SmartMoney Jack Hough

回購領匯港鐵 燒乾儲備買民心？

【經濟日報專訊】回購領匯、港鐵？港府坐擁逾6,600億元財政儲備，特首梁振英上場後，回購領匯的聲音此起彼落。按政府的財力，一併購入領匯、港鐵、東隧西隧，甚至兩電，還是綽綽有餘，但燒光儲備買民心，是否合理？

領匯已是潑出去的水，覆水難收，如果回購領匯此例一開，港府又是否需要回購港鐵、買下東隧西隧，甚至買下兩電、買起巴士公司，學以前的共產黨，公共事業統統國營，這樣便能減輕市民日常開支負擔？

以領匯、港鐵及兩電的現行市值，合共逾5,000億元，加上估值數百億元的東、西隧道，總值還未超過港府現時擁有的6,600多億元財政儲備（見表）。不過，外國就有政府回購被抬價的例子（見下文），而收購上市公司或私企，在法理及技術上亦非易事。

領匯（市值︰738.9億元）

領匯自05年上市至今，已發展成市值逾700億元的龐然大物。基層市民不滿領匯加租推高物價、趕絕小商戶等，部分市民期望政府回購領匯，便能減低加租幅度，從而降低物價。

回購未必佳 效用成疑代價大

領匯上周五（6日）股價32.65元，股東若明知道港府要回購，會願意以32.65元售給政府嗎？當然不會，按上市規則，私有化須得到75%小股東的同意，又不能有多於10%小股東反對，故此要成功私有化，港府拋出的價錢，需要比現行股價還要高得多！

中大酒店及旅遊管理學院會計與財務高級導師李兆波便認為，政府可收購領匯部分股份，如1至4成股份，便可成為領匯的大股東，從而透過董事局發揮影響力。不過，港府能藉此發揮的影響力多大成疑，如港府也是港鐵大股東，但港鐵同樣年年加價。

事實上，早在梁振英競選特首時已被問及回購領匯，他反建議在領匯商場附近，再建新購物點加強競爭。其實，如天水圍居民投訴街市無選擇，食環署只要在區內建一個街市及熟食中心，不是簡單得多？

港鐵（市值︰1,568億元）

港鐵年年加價惹人反感，政府持有76.6%股權，有建議指政府應回購餘下的股份（約370億元）。不過，回購港鐵後是否就會不加價？市民須考慮回購 後港鐵的定位問題，若然期望是商業主導，加價仍然會持續；若然想把港鐵變成民生福利產品，票價趨穩定，但是經營便會趨官僚化，效率往往及不上私營公司。

檢討可加可減 免賺大錢加價

有意見便認為，政府應用股息，成立票價穩定基金，補貼票價，較回購好。港府在下半年會展開票價可加可減機制檢討，倒不如屆時加入條款，限制港鐵賺大錢時加價。

東、西隧道（市值︰估計數百億元）

紅隧一年365日都塞車，不少政客及市民要求政府回購東隧及西隧。不過，東隧和西隧的專營權分別會於2016年及2023年屆滿，為何要爭朝夕，額外花一筆冤枉錢？

政府回購隧道後，必定要調整收費，才能平均各隧道流量，可以做的不外乎是紅隧加價，或是東、西隧減價。不過，紅隧加價，駕駛者和運輸業界可會接受？若果東、西隧減價，變相鼓勵更多人駕車，最終所有隧道也塞車，好心做壞事。

兩電（合共市值︰2,880.9億元）

買得港鐵，何不購買年年加價的中電及港燈？李兆波便稱，當初政府安排港鐵上市，便是希望縮小公營機構的規模，若然收購隧道、兩電等，無疑又會重回公營機構臃腫的歲月。再者，電力供應必須穩定，現時兩電運作可靠，但轉為國企，效率會否有所影響？

兩電的利潤管制計劃將在明年進行中期檢討，政府如能做有牙老虎，透過檢討着手，更為實際。

市民須明白，當日賣走領匯、港鐵容易，但今非昔比，回購代價甚大。燒光財政儲備買起公用事業，以公帑補貼，也並非公平做法，例如回購領匯及隧道，便是變相補貼商戶及駕駛者，此對納稅人是否公平？

紐回購鐵路 帳面價倍增

政府回購經已出售的資產，外國也有類似的例子。新西蘭政府在1993年將國營鐵路公司New Zealand Rail Limited出售予私人企業，並改名為Tranz Rail Holdings Limited，政府獲益超過3.3億新西蘭元（約20億港元）。該公司數度易手，新西蘭政府最終在2008年要以約6.7億新西蘭元（超過40億港元） 回購，並改名為KiwiRail。公司在帳面價上多了一倍。

「三伏天灸」 趁大暑冬病夏治

【經濟日報專訊】「熱死人了！」近日酷熱天氣警告頻頻發出，市民熱到怕，但其實可趁大暑天「冬病夏治」。

近年「三伏天灸」治療成行成市，可治鼻敏感、哮喘，甚至腰痛，但部分坊間中醫中心於「三伏天」正日以外也提供治療，醫管局專家指理論上會影響療效，又提醒要連續3年接受治療方見成效。

「三伏天」陽氣最盛 分3日

全年陽氣最盛的「三伏天」，分為初伏、中伏及末伏3日，今年的三伏天分別在本月18日（下周三）、28日及下月7日，最適宜進行冬病夏治的療法。

坊間已有不少中醫藥中心開始提供三伏天灸療法的服務預約，收費有平有貴，介乎360至700元不等，有中醫館醫務中心除了三伏的正日外，亦於正日前一日或後一日提供服務，另又於8月16、17（正日）或18日提供加強伏。

記者昨致電該中心查詢，中心職員聲稱，除非距離正日4、5天進行療法，否則相隔一日的療效不會差太遠，又強調敷料是當日才製造，效果亦會較好。

醫局：非正日效果冇咁好

中醫藥管理委員會自2010年至今，未有收到涉及天灸治療的投訴。醫管局中西醫結合及中醫藥部主管謝達之解釋，天灸療法非於正日進行，「理論上效果冇咁好」，惟現時未有科研證實非正日進行天灸療效有差異，但遲一、兩天也非不可。

他又指，由於三伏天的日期年年不同，有時中伏及末伏相隔10至20日，故內地早年已提出於正日之間進行加強伏，延續療法藥效，現時香港亦仿效。

醫管局前年開始於三方合作的中醫中心推出三伏天灸治療計劃，單是去年每伏已有逾600人次參與。除了3歲或以上過敏性鼻炎及哮喘患者外，亦適合胃脘痛、關節痛、腰痛等患者；而類風濕性關節炎等免疫系統病變、部分婦女病（例如子宮寒或月經不適）等，亦適合接受此療法。

醫管局中醫總部天灸防治計劃項目統籌葉潤芝解釋，三伏天最適宜冬病夏治，即夏天預防冬天常發的疾病：「三伏天是全年陽氣最盛，可以幫身體驅走邪氣。」

皮膚敏感發燒喉痛者不宜

她解釋，療法會採用白芥子、延胡索、製附子、肉桂及丁香等溫藥，外敷於患者足太陽膀胱經穴位，以刺激體內經絡運行、增加抗疫能力；但她提醒有皮膚敏感、發燒或喉痛者不宜進行。

今年醫管局16間三方中醫中心亦將提供有關服務，每間約400個名額，每伏150元起，視乎不同中心收費。

謝達之稱，據《黃帝內經》記載，接受療法的患者一般於2伏後初見效用，惟長遠須連續3年接受天灸療法，病症才得到改善。他建議，市民如到坊間的中醫中心接受有關療法，應選擇口碑較好、大型連鎖的中醫中心。

馬祖開賭公投通過

http://orientaldaily.on.cc/cnt/china_world/20120708/00178_001.html

周潤發 - 回歸十五年 做個勇敢香港人 搵食就係核心價值

Next Magazine S020-022  |   特輯  |   回歸十五年　做個勇敢香港人 2012-06-28 Keyword Highlight 搵食就係核心價值

周潤發五十七歲

影視明星

周潤發由 我們眼中的鄰家男孩「發仔」變成親和力爆燈的「發哥」，卻從來不是高高在上的「發爺」。出身於南丫島，從酒店bell boy一步步爬升到今日的荷李活巨星，香港人看到他，就覺得即使出身草根，只要努力，還是可以靠一雙手打拼成為「上等人」。縱使有過億身家大屋靚車，他成 名後還是堅持一支公搭巴士逼地鐵周圍去，到香港郊野拍攝蝶蹤。

他做人「念舊」，心繫香港的草根階層。問他香港人有什麼核心價值，他仍是那個踎在片場扒飯盒的發仔：「香港人要捍衞嘅核心價值，就係有三餐溫飽，夜晚一宿囉，這是最重要的。」他說，回歸後怨氣沖天，關鍵是香港人「搵唔到食」。

他 說香港近年民不聊生，窮人無屋住，小商戶想做生意，又要供強積金又要交貴租，看碟頭飯價錢，就看得到民怨：「我哋廣東人香港人成日話搵食搵食，搵個竇口踎 吓，簡單到不得了，使乜搞到咁複雜啫。你睇那些碟頭飯由幾多錢開始，一路扯到現在三十幾蚊，你就知道鋪租愈來愈貴啦。」

不如開拓螞蟻業

住 九龍塘的發哥，經常到九龍城買餸，二○○八年曾經被電視新聞拍攝到他逛街市，大談冰鮮雞和生雞的味道如何。他近年「落區」看到小商戶難以生存：「而家喺香 港，發達係無可能啦，你落街，乜都俾啲大集團壟斷晒，衣食住行呀、打工呀，樣樣都唔知俾咗邊個大老闆。在樂富好多街坊都說，領匯來了就索性不做，然後又變 回大商場囉。你諗吓全世界最貴個鋪，原來係銅鑼灣細細個賣魚蛋那間，你話幾諷刺。」

不但小企業，連年輕人 其實也無出路。發哥讀書不多，中三畢業，做過酒店門僮、郵差和推銷員，今日也可以成為荷李活巨星。叫他想一想，若今日自己在香港做年輕人，有什麼出路，他 也頭痕。香港工業全部北移，現在只是靠大陸自由行，年輕人只能做服務業。他反諷道：「大學淨係開幾科咪得囉，物流業、管理業、酒店業啦。唔使咁多範疇啦， 讀完又無工做。」他建議政府開闢第七產業叫螞蟻業：「走水貨囉，就是螞蟻業，螞蟻搬家嘛，日日喺羅湖上水走水貨。」年輕人沒出路，老人家更悽慘。發哥形 容，老人家退休後，拿着三千元不到的生果金，每天一百元是沒可能生活。「喺香港，每日只得一嚿水就邊度都唔去得，你飯盒都三十幾蚊一個，仲要唔好病喎，如 果睇吓醫生，執啲袪濕茶都唔夠錢，老人家靠一嚿水一日，真係好掹水。」事實是，梁振英只承諾會把老人生果金加到二千二百元，三千元是落選唐英年的過氣承 諾。

高抬貴手咪亂拆

發哥若不用到海外拍戲，就會拿着古董 照相機，到香港郊外四處尋幽探秘，一邊行山一邊拍攝美景。二○○九年發哥就以個人名義在中央圖書館舉行名為「香港印象」的攝影展。看到漂亮的郊外被城市 化，發哥也感到不滿，希望政府要搞好鄉郊保育。他主動提到近日的沙螺洞保育戰，力撐保育人士，希望政府回購沙螺洞，不應該讓地產商用來建骨灰龕：「你那些 客家圍村很有歷史價值，比清政府還要老，沙螺洞咁靚嘅地方，真是好靚好靚的郊野公園，那裡有這麼多蝴蝶品種，再加上鳳園的蝴蝶區，你應該有一套方法整番靚 佢，不用你好多錢。」

發哥近年最為人津津樂道的，就是他在二○○七年四月一個凌晨，到皇后碼頭探望在那裡 靜坐反對清拆的保育人士，被保育界譽為英雄人物。近日爭議激烈的舊政府總部西座，發哥也希望政府高抬貴手，保留英式舊建築，更強調要保育就要整個「舊樓 群」，不能拆一幢保一幢：「舊政府總部現在要拆真係無厘頭！你新政府總部咁大，舊的地方你要來做乜，你留住這一個舊樓群，做歷史保育咪好囉。呢啲係舊式殖 民地建築，有五、六十年代那種簡樸，實而不華，現在全部樓都係玻璃幕牆，你保留番這些東西是好的。橫掂你何東都買唔到，就唔好拆呢度啦。」

曾蔭權坐火箭論

發 哥經常在公共交通工具上留下腳毛。前陣子曾蔭權被揭豪坐私人飛機豪住總統套房，社交網站瘋傳發哥cap帽T恤look一支公坐港鐵逼巴士的照片，網民都慨 嘆，高官要學習發哥的簡樸。發哥被網民「擺上枱」來批評曾蔭權，他妙答道：「即係如果市民個個有得食有得住，莫講話私人飛機又好，空軍一號又好，你曾蔭權 坐火箭都無所謂，佢上太空好像楊利偉咁揮旗囉，大家都會好開心拍手掌o架，因為你政績做得夠好嘛。現在問題是怨氣太大，你又做唔到嘢，你又要豪花，所以係 人都嬲囉。」

發哥說搭地鐵只因貪方便：「人各有志啦，可能曾蔭權認為自己地位超然，一定要這樣做至配得起 佢特首身份，係身份象徵。我沒所謂，貪方便，唔想塞幾個鐘過海，寧願坐港鐵三分鐘到中環。」他說，小市民介意的是你住港督府大家卻無瓦遮頭：「小市民覺 得，你要俾我有個地方踎吓先，至少我喺屋企食公仔麵，不用去瞓街俾人睇到，衰到要瞓街好無面，你住港督府你就有面啦，係咪！」

石塘咀與西營盤中間

雖 然發哥說，大家最關心搵食，但他卻支持市民繼續遊行，繼續去中聯辦抗議：「我要糾正一樣嘢，那裡不叫西環，因為我喺西環長大的，那裡是西營盤同石塘咀中 間。你成日衝去石塘咀同西營盤中間呢，個個禮拜都有，加埋政府總部；還有每年七一加上維園燭光晚會，這些怨氣是不能被打壓的，長毛係一定要繼續抬棺材的， 這是必要的指定動作，因為這是代表香港的自由繁榮、言論自由，無這樣嘢香港就無價值o架啦。」

中央政府說 香港可以「五十年不變，馬照跑舞照跳」，發哥說，某程度香港一定變了，每個領導人上場也會有些轉變，問題是變多少，變得好還是壞。他奉勸梁振英一上場，必 須幫助升斗市民搞好民生，減低民怨：「現在是下面煮緊水，上面就蒸緊糉，愈搞愈大鑊，愈來愈爆煲，係天怒人怨o架，你收埋咁多儲備做乜啫，又唔係要買彈藥 打仗。」他建議新政府快點找地建公屋，讓排隊輪候公屋的人上樓，又請社會福利署「派多幾個飯盒給有需要的人」，推出政策協助低下層的人：「你試吓將現在瞓 街的、籠民呀、新移民推上樓住，到時仲邊有咁多怨氣嘈嘈閉呀，就不會有這麼多人上街。」

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